多間國際大行相繼睇淡本地樓市，瑞銀中國及香港房地產投資研究主管林鎮鴻稱，雖然新香港人的置業意欲上升，但本港樓市同時受到移民潮、中國經濟增長放緩、內地加強監管資本外流、一手樓預售按年大增51%及美國加息的負面因素衝擊，預期今年住宅樓價恐要下挫5%。另一券商大摩則預料，2022年樓價將跌2%。
歸因移民潮美加息
近年不少內地人及新香港人在港置業，林鎮鴻透露，該行早前調查發現，愈來愈多新香港人有意在港買樓，現時其購買一二手住宅物業的佔比約12%，相信比例會持續攀升。不過，估計新香港人的購買力仍然難以抵消樓市今年需要面對的多項負面因素，包括移民潮、美國加息及一手供應增加等。
自英國政府推出英國國民（海外）護照（BNO）「5+1方案」後，港人移民英國的數目明顯增多。瑞銀認為，移民是本地樓價的主要下行風險之一，按照英國政府預測在2021年至2025年間有約30萬港人移英，再以平均每個家庭有2.7名成員推算，估計本地住宅需求將減少1.1萬個單位，令整體需求大降27%。
儘管中央堅持「房住不炒」的政策，並推出多項措施限制樓價上漲，但林鎮鴻相信，香港特區政府不會仿效內地遏抑樓市的政策；若本地樓價一如預期下調5%，港府便不會引入太多調控政策為樓市降溫，政策風險相對低。
住宅樓市面臨眾多利淡因素，故瑞銀今年較看好零售收租地產，能受惠恢復通關，全年零售銷售料按年增長6%。然而，林鎮鴻提到，縱使本港重新通關，零售銷售額在未來數年也難以重返2018年的高峰，即使到2025年，依然會較2018年低約一成。他解釋，受到過去兩年多的疫情影響，內地消費者的購買習慣已改變，「中國大陸居民的消費習慣，已把消費喜好放在內地，就算日後與香港通關，也未必會像過去一樣來港消費。」
瑞銀最不看好本地寫字樓地產市道，主因中環及九龍東的新供應增加，預期今年中環甲級寫字樓的租金僅能持平或最多增加3%。
大摩也看淡本港樓價。該行指出，港股表現不濟造成負財富效應，以及按揭利率有可能上升，本港住宅樓價今年將要跌2%。中港通關可能延至今年中旬，也會拖累到租金增長。
通關料延至年中 拖累租金
大摩同時下調本港今年本地生產總值（GDP）增長預測約0.5個百分點，至只有2.5%。該行估計，社交距離措施收緊延長到2月中，恐打擊農曆新年消費市道。雖然部分經濟損失可由不斷增加的電子商務滲透率來填補，惟該行仍下調今年首季GDP增長0.8個百分點，至1.2%。
大摩又認為，中港通關或許要延遲至年中，首階段只放寬予商務旅客，自由行旅客有機會要進一步延至第四季甚至2023年始能來港，勢衝擊本港經濟復甦。
事實上，花旗對本港樓價的看法更悲觀，上周已預期今年樓價可能下跌最多一成，主因租金回報處於歷史低位，以及港府有更多潛在收緊措施防止樓價向上等。該行的最新研究報告提到，港府因應第五波疫情收緊社交距離措施，在剛過去的周末，樓市買賣雙方皆抱觀望態度，睇樓活動按周減少一成，是2020年12月第四波疫情爆發後的新低點。如果爆出第五波疫潮，一手及二手樓銷售勢必放緩。美銀證券早前亦估計今年本港樓價下跌5%至10%。
