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【樓市篇】放寬按保 購買力爆發 千萬元內住宅穩陣之選

投資展望2020

2019年12月5日

二手住宅樓市今年表現飄忽不定,在中美貿易戰升級及本港反修例風波衝擊下,市場氣氛自6月起持續走下坡,惟隨着10月16日《施政報告》宣布放寬按揭保險樓價上限,沉寂一時的樓市再度翻生,售價1000萬元內住宅交投量被激活。展望2020年,樓市續受不明朗因素籠罩,業界普遍相信,受惠放寬按保的千萬元內住宅相對較穩陣,建議投資者可從新界地區或具轉型價值的區域入手,發掘值博之選。

2019年樓市走勢如同過山車般高低起伏,由利嘉閣地產最新統計所得的第三季二手私人住宅轉手獲利買賣登記有5080宗,佔同期已知上手買入價的二手私人住宅買賣比例為98.2%,惟比率相對第二季的98.8%,已下跌0.6個百分點,有關比率近乎重返今年首季水平,當中撻訂及蝕讓個案更於9月起出現「打孖上升」,尤以豪宅最明顯,包括鴨脷洲南灣1座高層A室一個3房戶,實用面積2595方呎,附595方呎平台,累劈6000萬元(35.3%)後,終在10月以約1.1億元售出,原業主持貨約8年賬面蝕2000萬元,若連同其他開支,總計蝕約2792萬元。

中價樓尋寶機會高

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,近期售價600萬至1000萬元的二手住宅受惠政府放寬按保,交投明顯回暖,樓價更止跌回升。至於其他售價類別單位仍有較大調整壓力,相信明年樓市走勢趨平穩,也有機會向下調整約5%。

他建議投資者入市宜選擇受放寬按保支持、售價600萬至1000萬元的住宅單位,「從投資角度(這類單位)相對會穩陣啲」,樓價明年有望跑出,尤其新界區該類單位較為集中,尋寶機會較高,但呼籲投資者留意入市風險,避免高追。

納米樓調整壓力大

相反,林浩文認為,實用面積200方呎內的納米樓,2020年樓價有可能面臨較大調整壓力,「以前(放寬按保前)大家無得揀,而家有得揀,自然少咗人去買,投資值價較低,除非有超平(放盤)」,否則來年宜避開。」

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻亦認為,當前樓市好淡因素角力,2020年樓市表現有待觀察,從投資者角度看,售價1000萬元內的二手住宅來年投資價值相對較高,「因為呢類單位本身有(放寬按保)政策及用家支持,基本需求強,就算日後遇到風吹草動不利因素,樓價抗跌力都相對較高」。他建議投資者可從物業所處地區是否具轉型價值及交通網絡是否成熟作為入市考慮,例如近年持續有發展商進行舊樓重建的灣仔區,同時具有港鐵沙中線發展優勢,投資者不妨於區內尋找入市機會。

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