上世紀九十年代一齣名為《妖街皇后》的電影，以八十年代前新加坡第7郵區武吉士（Bugis）紅燈區為背景，講述變性人和易服打扮的故事。不過，今天的武吉士已經山雞變鳳凰成為商住區，可媲美新加坡頭號購物區烏節路，其所在的第7郵區將在新一輪翻新及重建後蛻變為新金融中心區，環境及設施進一步升級。由於前景秀麗，該區住宅樓價已超越第9郵區，成為獅城最貴的豪宅地段。
武吉士取名自印尼民族Bugis，他們是最早在該處經商並定居的人。1950年代，這裏是新加坡紅燈區，以妓女、脫衣舞場、同性戀夜店和易服表演而聞名，英美海軍士兵上岸後都愛來這裏消遣。情況維持至1985年，政府當時在這一帶興建武吉士地鐵站，順勢清拆舊樓，並發展為今天的白沙浮商業城。
國浩大型綜合項目明年落成
踏入二十一世紀，新加坡政府在武吉士推出美芝路/奧菲亞–梧槽走廊（Beach Road/Ophir-Rochor Corridor）更新項目，大事改造為混合商用、文化、生活休閒及居住的地帶，旨在填補毗鄰的濱海灣（Marina Bay）等其他中央商業區（CBD）用地不足。
隨着近年武吉士的豪宅雙景坊和毗鄰City Hall小區的綜合項目風華南岸府落成，吸引更多企業進駐第7郵區，遊客增加亦帶動了區內零售、商業以至夜生活。
香港上市公司國浩集團（00053）旗下的國浩房地產（GuocoLand），是第7郵區這一輪重建的主力。國浩房地產牽頭財團於2017年投得美芝路地皮，發展為國浩時代城（Guoco Midtown），包括一幢30層高甲級商廈、一幢提供219個住宅單位的Midtown Bay及其他零售樓面，總建築面積約95.06萬方呎，預計明年落成。
國浩時代城對面的一幅地皮，2019年由國浩房地產與豐隆控股（Hong Leong Holdings）及豐地產（Hong Realty）聯手投得，計劃發展為國浩時代城第二期名滙庭苑（Midtown Modern），將興建兩幢住宅大廈共558伙，總建築面積約56.1萬方呎。
上述只是美芝路/奧菲亞–梧槽走廊重建的開端，未來10年陸續有更多新項目，包括1975年落成的邵氏大廈（Shaw Tower）去年起開始拆卸，將重建為35層甲級辦公和零售大樓，目標2024年竣工，將來會與國浩時代城融合。
地產界認為武吉士前景可媲美新加坡頭號購物區烏節路，新加坡地產網站PropertyGuru發表的房地產市場報告預測，武吉士所在的第7郵區將超越烏節路的第9郵區，憑着集時尚、文化和活力於一身的獨特賣點，勢成全國最貴的嶄新黃金住宅區。
武吉士商場及食肆林立，包括以售賣中式糖水聞名的阿秋甜品，著名購物中心則有白沙浮商業城，而16層高、星洲最早節能環保建築之一的新加坡國家圖書館亦是區內焦點。
由武吉士步行前往鄰區甘榜格南（Kampong Glam）的歷史街區，可參觀蘇丹回教堂，以及柔佛十九世紀統治者的宮殿改建而成的馬來文化館。
獅城樓價首季升幅3年最強
新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority）最新資料，新加坡今年首季整體私人住宅樓價指數報162.2點，按季增長3.3%，是3年來最強升幅。在為時逾年的新冠肺炎疫情期間，樓價指數只在去年首季錄得下跌，之後節節上揚，去年第四季更見157點，升穿2013年154.6點的歷史高位，之後繼續拾級而上。
新加坡地產界看好私樓價格走勢，預料今年升幅介乎4%至10%。新加坡華僑銀行首席經濟師Selena Ling說，當地重新收緊抗疫限制，經濟難免受影響，但樓市是唯一例外，因為在低利率及熱錢充裕下，住宅需求強勁，相信樓市不受抗疫措施打擊。
港星旅遊氣泡又再難產，連帶新加坡與其他地區的同類安排短期也無望，雖會降低部分外地客在新加坡買樓的意欲，但星洲與中國內地早有快捷通道安排，而內地人士正是主要海外客源，因此去年疫情期間，外資購買新加坡住宅的數量沒有明顯減少。
政府醞釀加辣 買家趕快入市
反之，疫情更可能短期推高獅城樓價，因為外勞宿舍要遵守新一輪防疫規定，外勞入境變得困難，導致建築工程進度放緩，一些新盤要延後推出，令供應更加緊張。
目前新加坡樓市最大變數是政府為控制樓市而「加辣」，過去兩個月市場已不斷揣測當局可能出手，反而有機會令樓價再掀一輪升浪，因買家都想趕在新辣招公布前入市。
參考新加坡市區重建局數據，今年首4個月，第7郵區整體私人分層住宅平均呎價2576坡元（約1.5萬港元），較去年同期呎價2385坡元（約1.39萬港元）上升8%，並較第9郵區同期平均呎價2446坡元（約1.43萬港元）高5.3%。事實上，2019年第7郵區的整體私人分層住宅平均呎價達2829坡元（約1.65萬港元），首度超越第9郵區的平均呎價2328坡元（約1.36萬港元）。
第7郵區新盤價超越第9郵區
一手分層住宅樓價方面，第7郵區之前一直低於第9郵區，到今年首4個月終於超前，平均呎價2728坡元（約1.59萬港元），較第9郵區同期呎價2693元（約1.57萬港元），稍高1.3%。
期內第7郵區錄得49宗二手分層成交，佔該區總成交466宗的10.5%，平均呎價1711坡元（約9989港元），武吉士僅佔7宗，其中Liang Seah Street的Liang Seah Court，今年1月一個實用面積581方呎單位，成交價105萬坡元（約613萬港元），呎價1807坡元（約1.05萬港元）。餘下6宗均來自雙景坊，實用面積538至1012方呎，成交價122萬至207萬坡元（約712萬至1208萬港元），呎價1858至2323坡元（約1.08萬至1.36萬港元）。
此外，新加坡房地產研究機構Square Foot Research數據顯示，今年2月第7郵區分層住宅平均呎租4.46坡元（約26港元），平均回報率約2.26厘。
文：謝世民
