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2012年12月29日

周六地產專題

大磡村前址兩方案研建住宅

位於鑽石山的大磡村寮屋區舊址,多年來一直未落實發展用途,規劃署最新向區議會提交初步發展建議,建議將整個區域分為四部分,中央部分將作住宅、酒店及商業發展,署方並提出兩個方案,估計可提供1128至1578個住宅單位,部分屬新居屋單位。

用地現屬「綜合發展區」用途,地盤面積約7.18公頃,大部份屬空置土地,北靠星河明居,鄰近鑽石山鐵路站。

分私樓及資助房發展

規劃署建議,將用地分為東、西、北和中央四個部分,中央部分將作主要的商住發展,並分為兩個設計方案。兩方案將提供8座建築物,其中一個方案主要屬私人發展,包括4座36至40層的私人住宅,2座20至22層的酒店式服務式住宅,1座15層的辦公室,以及1座25層、提供約588個客房的酒店。方案主要滿足區內對私宅的需求和配合區內旅遊業的發展,服務式住宅提供約480個單位。

另一個方案則顧及市場對資助房屋的需求,取消服務式住宅和其中一座私人住宅,改為興建3座34至38層的居屋,提供860個單位,私人住宅單位則因而較方案一的1128伙減少約36%,至718伙。兩者比較之下,方案二的辦公室較貼近活水公園,居屋則接近彩虹道,私人住宅集中地盤中部,成階梯式發展。

規劃「活水公園」

除商住發展外,其中佔地約1.6公頃的西面部分,規劃署建議劃作區域休憩用地,以「活水公園」作設計主題,並將屬二級歷史建築物的機槍堡、三級歷史建築的前皇家空軍飛機庫以及已故影星喬宏的故居「石寓」這「大磡三寶」重置在公園內,讓市民加深對該區歷史的了解。

地盤北面將設一座2至3層的特色建築,配合地區對文化、電影和創意產業等的需求;東面則可作宗教、教育或文化等用途。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為,用地接近鐵路站,接近正發展為新核心商業區的九龍東,料該區會吸引不少海外專才進駐工作,長遠而言提供服務式住宅的模式較適合。他估計,區內住宅用地的樓面地價約4500元,寫字樓的樓面地價則接近5000元水平。倘以方案一計算,用地市值近80億元。

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