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2022年7月1日

東涌配電站項目補價削26% 每呎3776

矚目地皮接連登場,港鐵(00066)重推的東涌牽引配電站物業發展項目(下稱配電站項目),過去周二(6月28日)收到31份意向書,港鐵於昨天(6月30日)隨即開始招標,7月28日截標。該項目去年曾經流標,當時市場質疑用地的補地價太高,據了解,地政總署最新就該項目提出的補地價約35.48億元,每方呎樓面補價(下稱樓面補價)約3776元,較去年的補地價金額大減約25.6%,加上入場費和分紅要求等條款亦有改動,業界料今次招標的反應會較去年理想。

該項目位於東涌文東路,佔地約15.66萬方呎,毗鄰東涌北公園,附近有多個私人屋苑如映灣園等,整幅地皮的可建樓面面積約93.96萬方呎,發展局曾經預計,該用地可以興建約1600個住宅單位。

前述地皮去年9月招標,並於同年10月截標,合共收到5份標書,惟最終流標收場,當時市場質疑政府提出的補地價金額高達47.65億元,樓面補價達5072元,屬於過高水平,也是地皮流標的主要原因。

自訂分紅 加入限呎條款

消息人士透露,是次港鐵重推配電站項目,無論政府提出的補地價要求,以及港鐵訂立的招標條款,都有所調整,其中地政總署要求的補地價金額降至約35.48億元,樓面補價約3776元,較去年提出的金額大減約25.6%,而樓面補價亦接近今年3月招標、4月截標的將軍澳百勝角通風樓項目,通風樓項目當時的樓面補價為3789元。

另外,港鐵去年推出配電站項目招標時,要求發展商自行建議支付一筆不少於2.5億元的入標價,並就分紅定下最少15%的要求,入標者需要在入標價和分紅兩方面較勁。據了解,今次重推時,港鐵把一筆過的出價固定為1億元,要求入標財團建議分紅要求,惟不設下限,意味入標財團提出的分紅建議,將成為能否中標的關鍵。

消息又提到,是次招標條款中,加入單位實用面積不得少於280方呎的要求,以配合政府就港鐵物業發展項目設定面積下限的做法。

昨起招標料反應佳

資料顯示,港鐵上周二(6月21日)重推配電站項目招收意向書,並於本周二接獲31份意向,當中不乏本地大型和中型發展商,包括長實(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、遠東發展(00035)、信置(00083)、泛海國際(00129)、英皇國際(00163)、資本策略(00497)、華懋和會德豐地產等。

測量師指出,補地價和招標條款作出一系列調整後,今次招標反應有望較去年更踴躍。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,去年該用地流標,反映當時的招標條款難令市場接受,相信政府下調補地價金額,已考慮市道的變化等因素,而港鐵調整分成要求等條款,也降低中標者的發展風險,有助提高該項目的吸引力。陳超國估計,是次重推所收到的標書數目,有機會較首推時倍增,至約10份水平。

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