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2022年5月14日

周六地產專題_海外置業

曼谷Talat Phlu投資新樓實惠之選
租金回報4.4厘 毗鄰CBD及醫院客源穩

泰國樓市去年放緩,新冠變種病毒Omicron及通脹繼續為今年物業市道帶來壓力,特別是曼谷樓市料呈且戰且走格局,樓價水平漸見吸引。位於曼谷市中心西邊的吞武里縣為傳統老區,其中Talat Phlu新落成的分層住宅獲不少白領族承租,皆因距離中央商業區(CBD)是隆(Silom)只有4個BTS站,而區內及鄰近有多所醫院,醫護人員亦為潛在租客,分層住宅租金回報約4.4厘。Talat Phlu樓價屬中低水平,分層樓價中位數80萬港元有找,適合資金有限的收租投資者。

曼谷一手樓價連續兩年回調,當地調查研究中心Real Estate Information Center(REIC)發表的樓價指數報告顯示,曼谷及周邊省份(暖武里府、巴吞他尼府和北欖府)整體一手房屋價格指數去年連跌3季,第四季報126.8,按季回落0.3%,較第三季的0.5%跌幅有所收窄,按年下降0.8%;期內曼谷報125.8,同樣連跌3季,按季挫0.3%,按年回落0.7%。

 

曼谷一手盤去年貶值0.7%

曼谷各類型住宅價格指數去年第四季全數下滑,獨立屋按年降0.8%;聯排別墅按年跌0.6%;分層住宅跌幅最細,按年低0.3%。

REIC主任Wichai Wiratakaphan認為,泰國經濟去年受新冠變種病毒Omicron影響,復甦緩慢,拖累一手樓交投量,部分發展商為了刺激購買力,以先住後付方式促銷,為期1至3年不等。分層促銷優惠中,以贈送全屋家具佔45%最多;其次是免所有權轉讓金,佔28.3%;現金折扣佔26.7%,比率較對上一季稍高。

泰國二手市道方面,REIC統計,去年第三及第四季放盤增加,第四季有逾14.57萬個,按季多12.3%。各省份中,以曼谷二手盤源最多,有60269伙,佔41%;其次是暖武里府,但只有10338宗。

萊坊國際發表泰國住宅樓市報告指出,曼谷一手分層住宅供應去年首三季維持在低水平,平均每季不足3000個單位,隨着政府逐步放寬社交限制並重新通關,加上泰國央行(Bank of Thailand)放寬樓宇抵押貸款至100%,發展商回復推盤信心,第四季大增至11821伙,佔全年新供應20584個單位的57%。不過,上述供應76%集中在曼谷市郊,中央商業區只佔10%。而且Grade C級別的單位佔58%,餘下的屬Grade B級別,豪宅級別Grade A更完全沒有供應,整體平均售價每方米8萬至10萬泰銖(呎價約1687至2109港元)。

一手銷售量方面,去年第四季有2835宗成交,銷售比率只是24%,購買力未有提升的原因,除了期內供應大增之外,當地買家在新冠疫情下工作變得不穩定,如自僱人士受社會多項活動停擺導致生意淡薄,僱員則被要求縮短上班日數而令收入下降,加上海外人士減少到泰國,亦損耗樓市購買力。

曼谷去年第四季各區份一手分層售價都有所回落,CBD區每方米23.97萬泰銖(呎價約5055港元),按年跌4.6%;市中心邊緣地區每方米11.57萬泰銖(呎價約2440港元),按年降6.3%;市郊每方米6.33萬泰銖(呎價約1335港元),按年挫8.2%。

去年泰國樓市比2020年更富挑戰,但隨着新冠病毒殺傷力減弱,業界多相信曼谷分層住宅市道可望於今年復甦,預計首季有約1萬個一手單位推出。然而,新冠變種病毒Omicron傳染力高,仍令樓市存在變數,通脹亦讓整體經濟增長放緩,建築成本上漲則導致新盤價格相應提高,上述因素或窒礙購買意欲。

吞武里縣樓價低水

吞武里縣位於曼谷市中心的西邊,南倚昭拍耶河,曾經是獨立的省份和城市,一度為泰國首都,1971年併入曼谷,至今仍保留不少昔日傳統面貌,如歷史悠久的廟宇和未被改建成馬路的蜿蜒水道,古城風範跟昭拍耶河對岸的現代化城市有着截然不同的面貌。

 

吞武里縣西面的Talat Phlu,是曼谷成為首都之前的吞武里時期第一個華人聚居點,區內傳統與潮流美食數之不盡,生活所需不缺,BTS Talat Phlu站附近有去年12月升級、重新開業的The Mall Lifestore Thapra大型購物中心,區內有一家社區醫院Ratchada Thapra Hospital,鄰近的Samitivej Thonburi Hospital及Somdech Phra Pinklao Hospital為泰國知名醫院。

Talat Phlu近年陸續有舊樓重建成分層大廈,時尚的外觀吸引醫護人員租住,亦是白領心儀之選,特別是鄰近BTS站的項目。Talat Phlu距離曼谷第一代CBD是隆及傳統豪宅區沙吞(Sathon),只相隔4個BTS站,車程19分鐘。在沙吞擁有住宅是身份象徵,而在是隆上班則是不少白領一族向上游的目標。區內住宅租金高昂,以現時曼谷家庭月入中位數約為3.95萬泰銖(約8967港元)計,僅僅高於沙吞區分層住宅的月租,由此可知一般上班族根本無能力負擔。因此,通勤白領傾向在相隔是隆數個BTS站的地點租樓或置業,Talat Phlu是選擇之一,當地分層住宅月租僅及沙吞區三成,以分層樓價中位數計算更是4戶抵1戶。

吞武里縣住宅在曼谷屬中下價級別,地產代理thailand property資料,該縣今年5月初分層樓價中位數328萬泰銖(約74.5萬港元),按年升10.7%,每方米91058泰銖(呎價約1920港元);月租中位數12360泰銖(約2806港元),租金回報4.5厘。

Talat Phlu分層80萬港元有找

與吞武里縣僅一河之隔的沙吞區,是曼谷數一數二的豪宅區,今年5月初分層樓價中位數1232萬泰銖(約279.7萬港元),按年升13%,每方米15.76萬泰銖(呎價約3324港元);月租中位數約37082泰銖(約8418港元),租金回報3.6厘。

至於Talat Phlu期內分層樓價中位數326.8萬泰銖(約74.2萬港元),按年升10.2%,每方米87953泰銖(呎價約1855港元);月租中位數約11988泰銖(約2721港元),租金回報4.4厘。可見Talat Phlu分層樓價中位數,只是沙吞區約26.5%。

 

 

 

文:楊淨

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