2022年1月17日
地政總署在去年最後一天公布作業備考編號4/2021(「文件」) 就精簡地契審批的工作提交一份重要成績。文件主題為獲取地契條款(要求或限制)所需的大業主批准或同意。工作重點在於區分哪些批准或同意政府不會或會收取補地價,而這引申不同的批准程序及所需時間。
文件首三段在解釋地契的合約性質,政府批出准許或同意的權利包括訂定條件和收取補地價,然後區分兩類不同的地契批准或同意條款。
第一類條款不牽涉放寬要求或限制,政府不會收取補地價;附件A部分(I)列出屬於這一類常見的17種情況。第二類涉及放寬要求或限制的條款,政府有權批准或不批准,並可選擇收取補地價。補地價的一般原則被放在此部分的最後:當有關批准或同意對土地的發展潛力或價值產生得益時,補地價就可能被徵收。
這同時亦再帶出一個重要的問題︰全數收取土地價值增值的原則(另加繳付政府行政費用),是否真的能為香港帶來「地盡其用」的效益?
文件的第四至六段公布精簡審批工作及成果。當中的工作重點包括審視上述第二類的條款,並訂出5項條款政府可以不收取補地價(附件A部分(II);這是基於一個前提︰有關土地業主提出的申請事項被有關政策局及/或部門接納,另外附件B亦列出常見要收取補地價的8種情況。究竟如何及何時獲得地契有關的批准及許可,對物業發展進度極為重要,亦是以往審批制度備受詬病的重點。
精簡安排現以檢視遞交一般建築圖則的機制來審批有關條款。
首先,不需要補地價的事項(附件A部分(I)的情況及附件A部分(II)條款),毋須另行申請,並一般會於署方檢視建築圖則時處理及批出,這項安排簡單及清楚。需要補地價的情況要另行遞交申請,政府亦為其中4種情況訂下在收到有效申請後的16周內發出補地價金額的目標,這有助管理申請人的時間預期。另外,申請人可選擇透過改契程序進行有關申請。
政府不忘在文件第七及第八段分別保留大業主的權利及指出此文件不適用的情況。
參考附件A部分(II)的條款,以及要取得有關政策局及/或部門同意的考量,究竟尚有什麼樣的情況值得獲取政府不收補地價的待遇?若以附件B所列的情況觀察,當中有關於地上停車位的建築面積豁免,停車位/上落車位的數目及長闊高等情況,皆值得政府再探討,或以「標準金額」的安排訂定補地價,這應有助審批效率,減省訂定補地價過程所耗費的資源。
劉振江 高力國際亞洲區估值及諮詢服務常務董事
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