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2021年11月26日

梁守肫 天圓地方

尋求「原意」 還需共識

市區內規劃定下的地段界線(規劃界),本是按規劃形狀批出土地,「原意」應當圖上擬定的,但再深究其本來沿革,卻是批地後發展商於實地完成建設,會經政府來一次核實測量(是為地契測量Lease Survey),且加設界石作實,這措施是明文寫在早年的批地條款中。在地契測量時,若發現實地的建築與規劃的界有少許誤差而又無礙其他用地,則政府多會容忍,根據契約條款中的微調規例,接受其發展現況,只是調整地價便了。這一來,市內地段界線的「原意」可以理解為規劃之線另加實況微調(應屬幾英寸或10厘米之譜)。

一如本欄前文所述,地契測量及安放界石等措施已於上世紀八十年代停止,取而代之是借用一法例條款,假定建成的事物都符合地界,繼而獲發滿意紙,這樣處理是基於政府人手不足作地契測量,而又信賴發展商自律,是以現今若進行地界重測時發現實況略有偏差,採取容忍態度,實際等於延後的地契測量,接受既成的建築界線,也可解釋為批地的「原意」。

這樣理解,絕對要有業界(包括地政總署測繪處)的共識,否則當一幢高樓大廈在重測時發現稍有越界,有測量師接受其實況而認為符合「原意」這概念,卻為另一測量師所挑戰,結果徒惹爭拗,於現實無益,即使訴諸法庭,越界一方仍可以逆權佔地為由,多會得直,總不成要對現有的高樓大廈撇割出薄薄一片的土地連上蓋交還給政府或鄰舍。

或曰,割切大廈固不實際,那麼以罰款或賠償方式解決越界問題又如何?從這方向考慮或無不可,甚至值得另文討論,且按下再議,現在繼續解說上文。政府既已放棄在建築物落成時作覆核測量,而現建築物存在已久,且足可應用逆權佔地條例,則實地界線看來難以推翻。歸括這類實界為「原意」,何損誰人利益!但若是現今更新測量實務守則而不確立這原則的話,則問題自必揮之不去,是以本文謹此呼籲測繪處明文訂定對「規劃界」原意的理解。

至於新界丈量約份地段的「實物界」,原意是當年丈量約份測量之時的實地屋界或田基,當是大家所共識,丈量圖上的每一線條必然代表地上一物,當年的測量員無理由不跟隨實物而自創線條。依照這理解,今人要重定這些「實物界」,只要按照丈量圖在地上找尋該屋線或田基便是。若使地面經過逾百年變遷,原來的屋宇或田基蕩然無存,則惟有退而求其次,盡量找尋其他證據輔助。這類證據主要是舊航空相片或舊地圖,它們的影像或繪圖,自當代表拍照或製圖時的實地景象。這樣的景象究竟是否仍反映原來地貌與否,固是問題所在;若拿着相片或舊圖與丈量圖比較,不要單看個別地段,而要宏觀一些,以整幅村落或耕地作對應,便很大機會找到一些似未有變動的地貌。這些看似尚存的屋線或田基便最值得珍惜,它們固然獲接受為地界,且更可協助疊印它們附近地界之用。

認定丈量圖上的線條為地上實物的代表,這概念至為重要,因為許多時候,我們可以找到舊相裏一些似未變動的田基等物,甚或是在實地找到舊屋跡、舊田基等。然而,當這些事物與丈量圖配在一起,二者或有少許不符,筆者傾向認同舊相或地圖而視丈量圖為示意作用,堅守丈量圖的原意為實物界線這原則。亦即是說,現今地上還有殘存的地界事物或是找到可靠地代表它們的舊相或舊圖的景象,都應優先於丈量圖上的界線位,若使這是業界共識,則「實物界」的「原意」自可確立了。

梁守肫  香港測量師學會前會長

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