2021年9月9日
政府「起動九龍東」計劃重頭戲之一的九龍灣行動區(下稱行動區),最新發展藍圖曝光,並以兩幅擬作商業用途的巨無霸地皮最矚目。地皮合計可興建6幢商業樓宇,總樓面面積約436.59萬方呎,政府計劃日後以賣地形式出售,市場估計兩幅地俱有機會躋身百億元地王行列,總市值約218.29億至240.12億元。
整區6地盤總樓面建議增7%
整個行動區總佔地約17公頃,位處九龍灣企業廣場5期至觀塘One Bay East之間的常怡道和偉業街一帶,其中6個地盤共約7公頃用地可供發展。政府委託的顧問於2016年提出,6個地盤總樓面面積約537.45萬方呎,最新建議的發展大綱圖以地盡其用為原則,並平衡該區交通容量等基礎設施的限制,建議增約6.9%樓面面積,至約574.35萬方呎。
6幅用地中,其中兩幅巨型地皮擬日後以賣地形式登場,其中常怡道和祥業街交界的2號地盤,佔地約1.7公頃,將興建辦公室、零售和綠色交通樞紐等,總樓面面積約220.23萬方呎,較2016年的方案增加8.8%,料可建3幢約26至36層的商業樓宇。
另一幅商業地為運輸署驗車中心所在的4號地盤,由兩幅土地組成,位於祥業街近海濱道,當年建議的商業樓面面積約194.83萬方呎,並預留額外樓面興建環保連接系統的車廠。隨着政府放棄環保連接系統方案,該地的商業樓面增加約11.1%,至216.36萬方呎,據政府的構思,可建3幢約26至31層的商業樓宇,其中1幢最頂約8層作酒店用途。
至於警務處九龍灣車輛扣留及檢驗中心,日後擬發展為有機資源回收中心,仍待完成進一步可行性研究;啟福道天橋下部分位置將作為藝術和文化創意產業用途,餘下兩個地盤則已批地,分別建成富臨中心和海濱匯。
為配合前述兩幅大型地皮作商業發展,城規會稍後將修訂相關大綱圖,把該兩個地盤改為商業用途。另外,城規會稍後亦擬把鄰近的業安工廠大廈,改劃作住宅用途。
雖然兩幅商業地的樓面有所增加,但市場估值反而由2016年約258億元,急挫7%至15.4%,至約218.29億至240.12億元,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約5000至5500元。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言,現時的商廈市道較5年前低迷,加上工廈活化政策令九龍東一帶的商業樓面供應增加,前述兩幅地皮的樓面呎價較5年前動輒跌兩成。
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