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2021年9月7日

劉振江 天圓地方

抑制土地發展的審批

政府對物業發展的地契審批,每每都要思量收取補地價。該審批工作包括檢視發展項目是否符合地契的要求及限制、發放地契指定的同意書,以及業主申請改變地契條款的批准。補地價的考慮令審批工作變得複雜、需時又長,而補地價的多寡直接影響發展項目的可行性,當中更耗用不少公私營的專業服務資源。這等補地價思量若能減省,自當有利審批工作效率。

現行香港土地契約及城市規劃條例制度,令眾多土地發展要透過更改地契及補地價方式才可有效運用,包括增加發展面積及更改作更高價值用途。申請人會就所獲得的發展權益價值與政府要求的補地價金額作比較,有利達成協議。當政府補地價要全取申請項目的全數增值,本質上不在乎促進申請,更甚是收購土地及分散業權的成本部分從改契前的價值當中被剔除。市場上,有業主在考慮到改契的經濟利益情況,得出「可以不改就不改」的決定。

不過,土地發展不能避開地契審批,以及要取得地契指定的同意書要求。近年「房屋」一詞所帶出的地契審批問題逐漸浮現,受影響土地的發展潛力遭削減。過往市場人士對土地發展潛力的認知備受衝擊,例如上世紀七十年代制定的九龍塘分區計劃大綱圖就九龍塘花園城市項目所載資料,政府對地契的詮釋雖可受業主提出的法律挑戰,但訴訟成本及過程壓力非一般業主可以應付。業主無奈面對物業減值,更甚是要為在建屋繳付補地價。這等發展趨勢令買家見有「房屋」一詞的土地契約卻步且加以三思,這明顯令受影響土地重建放緩。

回顧當初成立土地發展公司(其後市區重建局)幫助市區重建,當中重要工作包括合併細小土地及分散業權,以締造大型地盤的「協同」價值支持舊區重建。政府更以法例收地,納入官地(如道路)、不收補地價等支援重建。以上反映政府對待公私營兩方面的重建工作有天壤之別。

檢視有關審批要求的土地發展歷史,有助尋找解決方案。研究範圍可包括開闢新發展土地的原因、批出發展土地的模式、簽發土地契約安排、地契的執行性及限制性條款的原意(如二十年代為發展花園城市目標而興建有關房屋,另五十至六十年代創造不同工業區把握製造業帶來的機遇),以及背後的經濟操作原理。政府過往如何處理土地重建,包括發出同意書的考慮因素及所帶來的經濟效益,以及執行契約條款行動背後的決定,皆有助探本溯源,令珍貴土地資源得以有效運用。

香港需要增強效率以應對環球競爭,減輕成本是重要手段。其中,土地運用得宜更是重中之重,減省發展審批要求,時間及成本是當務之急。

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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