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2021年7月26日

劉振江 天圓地方

說文解字

香港的土地發展經常受到官契一字一句不同的詮釋所影響。現時官契審批費時的一個重要原因,在於官員在批出准許或不提出反對意見時,要履行考慮收取補地價的責任。

香港並未有由官方撰寫的土地發展歷史及官契條款文獻研究。就條款的文字解釋,官方往往要尋求法律意見嘗試解決問題,這做法很多時令市場大感困惑。回顧歷史,中國早於公元121年已有文字學上第一部有系統之創作《說文解字》成書,幫助讀者追溯造字之源。作者許慎於公元100年創稿,至最後寫定歷時22年。此創作其後數百年輾轉傳寫,以致錯誤遺脫;其得以流傳於世,有賴宋太宗於公元986年命徐鉉等作校定付國子監雕板印刷。

為官契條款作詮釋,要回顧有關批出土地及發展的情況。香港的工業樓宇重建問題為官契條款一字一句的詮釋提供大量研究個案。在港島北岸,包括西環、北角、鰂魚涌及筲箕灣等地,建於「舊官契」土地上的工廠大廈在完成土地業權整合後,就可以重建成為住宅及商業等用途,當中以鰂魚涌太古坊過去30年從工業區逐步轉型為重要商業區最突出。但於二戰後政府開拓的新區包括觀塘、長沙灣及荃灣等,工業樓宇重建就受到官契的眾多條款困擾,首推是工業及倉儲的過時定義,其次是高度限制(多反映舊機場航道高限)及量度基礎(如由地面或建築物地下最底部分起計)。

究竟政府早年批出的工業區土地(包括觀塘及柴灣等)是針對怎麼樣的需求?二戰後,香港製造業興起,政府開發及出讓土地,並要求廠商興建工廠或貨倉等樓房;而工業區附近的居民可在區內就業,減省交通時間及成本。但八十年代香港工業轉型,政府卻尋求法院把工業及倉儲用途以極狹窄方式詮釋,阻礙土地及樓宇作更高價值的用途(包括新型工業及數據中心)。官契工業用途土地未能有效跟着市場需求(包括規劃准許用途)改變用途,繼而帶出一連串後果,包括眾多新界區市民要擠進維港兩岸商業區上班,以及市區形成大量劏房需求等。

在舊工業區,以往有廠商透過政府賣地或從私人市場購置相連土地作合併發展,創造較大樓面以滿足作業需求。這等合併行為源於早年政府批出的個別用地面積太細,如只得數千呎。港府當初的發展要求旨在讓買家興建工業/貨倉樓宇,上述合併發展有助經濟發展,自當獲得當時政府支持。但同樣的合併發展在當今的官契審批,卻遇上不同的官契限制契諾詮釋及補地價考量,自然拖慢土地有效運用。

重溫香港發展歷史有助發掘過去成功的元素。港府宜撰寫香港土地發展史,讓官契詮釋有更好的依據。

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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