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2021年6月14日

劉振江 天圓地方

收地特惠補償初心

收地特惠補償制度源於由簡悅強爵士任主席的工作小組在1978年所作的建議。

回顧1996年12月港英政府立法局財務委員會就批准有關特惠補償制度的兩個事項的文件,當年的制度以基礎補償金額為本(包括農地及屋地),分成四個補償地區有不同的補償率;該制度利於新界收地以作城市發展及公共用途。這個制度一直沿用至今,簡單易明。

今年3月高等法院就一宗屋地特惠補償的司法覆核案件(Deluxe Ascent Limited and Director of Lands﹝2021﹞HKCFI 811)判申請人勝訴,當中的土地行政安排、爭拗事項及往後的事態發展(包括上訴),皆值得市場關注。

涉案的屋地位處古洞北新發展區,面積約為13.84萬方呎。土地回歸政府的日期為2016年11月12日。申請人應地政總署的要求,於2017年3月就屋地的市值及特惠補償金額提交方案,特惠補償金額仍根據政府公布於2016年10月生效的甲級屋地特惠補償計,每平方呎2202元。地政總署於2018年8月回覆其賠償金額決定,當中特惠補償以上述屋地呎價乘以百分之二十發放(反映毗鄰地段的覆蓋率限制)。

申請人於2018年11月提出司法覆核申請並獲批准。有關報道指出,地政總署於2017年11月向申請人表示,由於涉案土地的毗鄰地段有發展限制,該地的覆蓋率最多只有百分之二十;申請人要求地政總署提供詳細理據,但不得要領。倘若政府的土地行政決定並未能提供詳細理據作支持,這自然得不到受影響人士信納,令市場效率降低。

本案要裁定的事項為:(1)申請人要求特惠補償以收地面積計;(2)地政總署署長認為土地受制於20%的覆蓋率,所以屋地特惠補償率只應用於20%的收地面積。而根據地政總署的一位助理署長證供,特惠補償包括兩部分:20%的收地面積以屋地特惠補償率每平方呎2202元計,餘下收地面積以農地特惠補償率計;這計算安排是基於對一份地政總署在1991年發出的收地補償指示的詮釋。

以上證供反映地政總署於2018年提出的特惠補償金額並未有算進80%的收地面積以農地特惠補償率計算;這個疏漏加上下述的相關收地個案的歷史,表明這個1991年的指示並非容易實施或方便解說。

申請人提出的4個司法覆核依據,當中的3個獲得法庭接納:(依據1)並沒有遵循自定的政策或錯誤應用政策;(依據3)考慮不相關的考量;(依據4)不遵循1991年的內部指示。

判詞包括以下結論:(1)並未有證供顯示涉案土地受制於20%或任何的覆蓋率官契要求。(2)地政總署署長並不可以依賴1991年的指示,該文件是內部文件,不為外界知悉(實情是一份秘密或隱藏政策)。地政總署的證供亦顯示過往有17宗收地案件牽涉覆蓋率限制,當中大部分個案根據1991年的指示作出特惠補償,但亦有部分個案並未完全跟隨指示。(3)地政總署署長並沒有就餘下80%的收地面積作出農地特惠補償;該署署長就此提出一個錯綜複雜的論據,但不被接納。

參考特惠補償/津貼等政策的制定歷史,權力源於政府最高當局及經由立法會的批准。政府將在新界大規模收地,特惠補償制度暢順及有效運作對香港發展極為重要。

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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