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2021年4月17日

周六地產專題_海外置業

墨爾本Hawthorn East低水好撈貨
傳統豪宅區 家庭客追捧 醫護愛承租

墨爾本曾是澳洲受新冠肺疫蹂躪最嚴重的大城市,一度封關多月,期間物業市道應聲下挫。隨着疫苗面世,墨爾本樓市終於「出關」,住宅樓價中位數更攀上歷史新高,加上今年4月全澳洲的消費者信心指數錄得118.8,創逾10年紀錄,在在反映樓市脫困。鄰近墨爾本市中心的Hawthorn East,樓價中位數尚未重返高峰,現階段是趁低尋寶的機會。

Hawthorn East坐落在墨爾本的內東區,與市中心相距7公里約20分鐘車程,經M2收費高速公路前往墨爾本機場只需半小時。

屬傳統豪宅區的Hawthorn East,鄰區有不少醫療機構,包括位於Hawthorn的私家醫院Glenferrie Private Hospital,以及Camberwell的私營療養院Epworth Camberwell等。開車前往上述兩區,車程均在10分鐘之內,故此Hawthorn East最多居民從事醫護工作,佔區內在職人士近半成。

 

除了醫護是Hawthorn East潛在租客群,尚有初來埗到的留學生和新移民,可惜一場疫情改變了這個格局,眾多留學生和新移民無法入境,令該區的租盤承接大不如前。

封關拖累租市 有利買家議價

從房東的角度看,Hawthorn East目前租務環境欠理想,可能要捱到澳洲對外全面開關才有好日子過。不過,如打算在Hawthorn East買樓自住,現在正是時機,原因是墨爾本整體住宅樓價中位數創新高之際,Hawthorn East仍未重返頂峰,加上租務市場偏弱,業主與買家相對「有商有量」。

根據澳洲網上物業平台realestate.com.au的資料,疫情去年3月初在澳洲爆發,Hawthorn East的獨立屋價格中位數初期仍能撐住,更於去年6月升至230萬澳元(約1361萬港元),距2017年高峰的237萬(約1403萬港元)只差3%。隨着疫情在墨爾本惡化,該區的獨立屋價格中位數輾轉回落,至今年3月為205萬澳元(約1213萬港元),較去年6月的價位低10.9%,但樓價在墨爾本仍排行首15名之列。

分層租金回報倍於獨立屋

該區分層單位樓價的「抗疫」能力比獨立屋稍勝一籌,分層樓價中位數去年6月報65.75萬澳元(約389萬港元),到去年10月破頂見68.1萬澳元(約403萬港元)才遇阻力,回落至今年3月的66.4萬澳元(約393萬港元),較高位回吐2.5%。Hawthorn East分層樓價中位數目前在墨爾本企穩百大。

至於租務情況,參考realestate.com.au數據,Hawthorn East今年3月獨立屋周租中位數是640澳元(約3788港元),租金回報僅1.62厘;分層周租中位數錄得400澳元(約2367港元),租金回報有3.13厘,較獨立屋的回報率高近一倍。

參考上述數據,投資Hawthorn East的分層單位看來較划算,然而墨爾本近市中心一帶的租務市道尚未回復到疫情前,找租客需要多一點耐性,投資者應做好心理和財政準備,因單位或須納空租一段日子。長線而言,擁有地權的獨立屋或相連屋升值力始終較強。

以Broomfield Road 3號一間3房2浴室的排屋為例,今年2月底連同一個車位以178萬澳元(約1053萬港元)易手,較原業主2011年11月的86.5萬澳元(約512萬港元)買入價高出106%。

Hawthorn East在基建配套方面相當不錯,這個向來甚得家庭客歡心的城區,近年也吸引不少未婚的年輕一輩。區內有多個公園和保育地,包括可眺望墨爾本市中心景觀的安德森公園(Anderson Park)、擁有大片草地的遛狗好去處Fritsch Holzer公園,以及設有兒童遊樂設施並開始進行全園翻新的Rathmines Road保育地。

 

一街之隔到鄰區購物消閒

Hawthorn East可謂靜中帶旺,區內沒有大型商場,但居民仍可體驗到生活上的便利。Hawthorn East西邊緊接鄰區Hawthorn的Glenferrie Road正是消費街,有各式商店、食肆、服務機構和娛樂設施,包括超市、銀行和戲院等。Hawthorn East東邊交通交滙處附近,與鄰區Camberwell一街之隔的Camberwell購物區,有超過400家商戶,包括超市、銀行、食肆、時裝店、家居用品店、醫療中心、美容院、寵物店和戲院等,應有盡有,居民乘電車前往只需數分鐘,十分快捷。雖然Hawthorn East本區無火車站,但出外也很方便,住近東邊可前往Camberwell站,住在西邊一帶則可到Auburn站。

Hawthorn East貴為深受家庭青睞的住宅區,校網當然不會差。區內有3間中學和2所小學,包括Auburn South公立小學和Auburn公立中學,後者近幾年成績突飛猛進,在維州高考(VCE)排名由2014年的第490名,躍升至去年的第128名。

 

 

 

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