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2021年4月14日

梁守肫 天圓地方

改善地界問題芻議

說了好幾篇舊地界圖與實地對證困難之處,可以歸納為歷史發展無可避免的現象。百多年前,新界是農耕村落生活形式,田畝間的阡陌就是地界,亦是村民共用的步行通道,丈量約份測量依照這些地貌繪畫成圖,只須粗略便已合乎認地及稅收之用,今人不應忽視它的價值。現在發現這些圖錯漏有缺,不堪作為重訂地界的根據,錯不在丈量圖,而在乎行政方面採用該圖為地界的唯一紀錄,賦予法律地位,而又不設立核證及更新機制,現今測量師逼於依從舊圖尋回舊界,等於拿着拓碑所得的字帖去修復殘碑,必無百分百確定之理。既是如此,解決辦法自必要對症下藥,依筆者之意,可以分為三道藥方。

一、設定一個地界權威

根據《土地測量條例》,本就有委任地政總署署長(並可下放權力至測繪處副署長)為土地測繪監督,名義應包含地界權威之意。但出任這官職的人士,從來都純然按照條例中的文字執行職責,只管轄重新分割地段所擬訂的分界,對於已有的地段周界及條例生效前的分界,一概不出主意,結果導致現今無從更正舊界及不同測量師訂出互不協調的共界現象。

撞界的後果非常嚴重,多方受損而無人想見,若沒有一個法定的人充任權威,問題永無法妥善解決。現今遇有真的撞界問題,唯有委之於法庭訴訟,司法程序既費時失事,訟費又動輒千百萬元,而訴訟期往往經年累月,發展土地者若要停工待判,又或按時賠利息,更是有口難言。牽涉廣泛者,還有當初定界的測量師、設計畫圖的則師和施工建築的判工等必受拖累,而裁決結果卻難以逆料,這個本屬測量專業的問題,演變為訟庭間的爭辯,絕非對症下藥,無助於回溯舊圖的本質,重整紀錄於根源。我們必須正視發展的需求,舊圖界線應劃一重訂,要明令建立一個「地界權威」,調解一切糾結的地界,才可以解決問題,讓土地順利發展。

二、設立地界仲裁小組

委任地政總署署長作為測量權威,執行排解有爭拗的地界,絕非要他指點所有定界,亦不是仰望他以全能及一言堂的姿態來決定有糾紛之界。《土地測量條例》固已確立了「認可土地測量師」的資格,亦認定了署長的監察地位,他大可繼續放手讓測量師獨立地為他們的委任人士訂定新的分界,亦應該伸延這服務至重定舊界,只在有發生撞界而爭持不下之時,才出面處理。為求公開公正,最好成立一個仲裁小組,協助署長審議撞界之事,這小組應只包括測量專業人士,且要及時審議,顯示實事求是、講求效率的精神,如是者應可配合署長作為地界權威,解決界線重疊這個困擾業界多時的噩夢。

三、設立完善地界資料制度

上述兩項的建議只涉及人事安排,同時還需要設立一個健全的地界紀錄制度,目前看似有了土地註冊處紀錄一切土地買賣及有關的契約事物,地政總署的測繪處則存有大多數地界圖及測量資料,看似行之有素,但其實土地註冊處的紀錄絕對欠缺詳細的測量數據,測繪的紀錄卻沒有法例指定其收集及發放的範圍,許多地界資料還要靠執業測量師提供。所以,現時的情況是地界資料零碎地存放,不完整地包羅實無完整的地界資料,更無審核程序以確定資料質素,距離一個完善統一的地界資料制度還遠。

至於如何增強地政總署署長的實質功能與責任,組成地界仲裁小組的推行細節,以及如何建立一個完善的地界資料制度,很難在報章專欄詳細討論,且筆者個人之見亦未必周全。惟這並非為難之舉,相信業界只要有意改善目前地界混亂的問題,自能進一步商議。事在人為,在此只作幾項原則性的建議,拋磚引玉,是所企盼。

之六.完

梁守肫_香港測量師學會前會長

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