熱門:

2021年2月10日

劉振江 天圓地方

政府宜設立劏房租金指數

行政長官林鄭月娥本月初在立法會預告,將於今個立法年度制定劏房租務機制。政府委任的劏房租務管制研究工作小組(下稱小組)亦將於3月底向政府和立法會提交報告。報章報道上述內容包括劏房數目、租約概況、政府管制方向及對單位供應的預計影響,但報道未指小組會建議如何跟進劏房租金市場的變化。

劏房的單位數目並不清晰。小組建議的工作包括在18區抽樣訪問5000個劏房戶,範圍涵蓋非住宅用途處所如工廈及寮屋等。2018年出版的《2016年中期人口統計主題性報告》提到,全港當時估計約有9.27萬個劏房,合共約有20.97萬人居住。2019年統計處的《審計報告》顯示其中5.06萬個劏房(54.6%)是根據成功訪問個案計算出來,餘下的4.2萬個是運用設算所得。跟進全面的劏房數目及有關人口的變化,對訂定政府政策及未來規劃皆十分重要。

報道指小組顧問提交的調查初步數據顯示,約八成劏房戶有訂立書面租約。換言之,兩成劏房戶並未有訂立書面租約,究竟這個不簽約的市場份額是怎樣形成,希望小組的報告有所交代。一般租客皆知道簽訂書面租約對保障其法律權益的重要性,而在市場上亦不難獲取簡單租約範本。現實是劏房市場牽涉的租金數額細,因而得不到合適的專業地產代理關注。

運輸及房屋局局長陳帆表示,立法的焦點會包括制定標準租約、續租權、租金加幅等。小組主席梁永祥亦指日後將推出「劏房指南」,希望新加入該行業的業主,可按照新制定的標準設計劏房,相信屆時太舊太差的劏房會被取締。這些考慮皆顯示,政府預期劏房這個類別的居所會較長時期存在。

香港的物業買賣市場相當透明及具效率,這與早於1844年制定的《土地註冊條例》及當中的註冊文書優先次序有重要關係。具效率的註冊制度,讓市場人士可透過查冊及有關買賣與租賃文書獲得重要交易詳情。由於少於3年期並以市值租金訂定的真正租約權益亦受到法例的優先安排照顧,所以一般為期2年的香港住宅租約不用註冊。

政府有不同途徑收集住宅市場的租務情況及租金變化。差餉物業估價署透過住宅業主及租客根據《業主與住客(綜合)條例》提交CR109的表格,以及主動要求業主申報住宅佔用情況從而取得租約資料。另外,繳交租約印花稅的稅款是以租約年期及租金計算,這讓稅務局獲得租務資料。政府未能有效取得資料的原因包括部分業主與租客並未提交有關資料或為租約打釐印。政府值得探討修改這兩條法例的可行性,以及行政安排助增加收集資訊效率與稅收(印花稅及物業稅)。

立法細則如何影響劏房單位供應數目要認真看待。很多劏房由舊樓單位改建而成,部分單位可能已被收購或等待重建,有關業主是否願意選擇繼續放租,以及接受立法管制包括租約期及續租權等(消息指小組考慮2年租期加續租期2年的規定),還是讓單位/劏房空置,將視乎立法安排詳情。報道提到小組成員之一、香港業主會會長佘慶雲表示,會於政府立法前還原其擁有的所有單位,但報道並未指佘先生擁有的劏房數目,以及租務情況是否能讓其於短時間內交吉及完成還原工作;另外,他估計推行租管將導致一成劏房業主還原有關單位。

基於以上多種原因,政府宜對劏房的存量、質素及租金等變化進行追蹤及公布劏房租金指數,讓政府和市場人士皆可獲取適時及較全面的資訊。

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads