2021年1月27日
復甦是2020年中國房地產市場的關鍵主題。在新冠疫情爆發期間,全國房地產市場銷售額按年急跌36%。隨着扶持政策於第二季推出,去年首10個月房地產銷售額按年回升5.8%。自2020年8月以來,樓市政策收緊,建銀國際預期去年中國房地產市場銷售額上升約5%,銷售面積持平,均價增長約5%。2021年,房地產市場將繼續受到中央的嚴格監管,受益於政府允許均價增長的推動,銷售額料上升約5%至17.5萬億元人民幣,銷售量可能連續三年維持於17億方米。由於剛性需求,銷售面積仍接近歷史最高水平。
新冠疫情爆發使去年上半年樓市政策更加寬鬆,然而樓價、地價和市場情緒在第二至三季快速回升,政策再度收緊。在行政方面,雖然不同地方政府進行了一些微調,但部分購房、價格及轉售限制仍然存在。在經濟和市場情緒相對穩定的情況下,逆周期政策將在2021年繼續保持。相比之下,在信貸政策方面,發展商的融資和抵押貸款在2020年上半年普遍放鬆。然而,土地市場的炒作和樓價復甦,帶來了第三季信貸政策的逆轉,8月出台「三條紅線」政策,開啟了房地產市場高度監管的時代。
自2016年第四季以來,樓價和地價飆升導致發展商的利潤受到壓縮,這在2018年以來受到了投資者的關注。建銀國際認為,這很大程度上已經反映在市場的預期中。2019年和2020年上半年,重點房地產企業的毛利率分別下降了3個百分點和3.2個百分點,市場預計2020至2021毛利率的降幅將收窄到1至2個百分點。另一方面,由於市場考慮到限價的持續影響,2020年重點房企對大多數新增土儲的現貨利潤率已經穩定在20%至25%。展望未來,信貸收縮的影響自2020年年底開始顯現,這將有助減緩土地市場的競爭,從而支持毛利率的穩定。
市場一直擔心,房地產市場日益嚴格的監管可能會導致行業僵化,以及未來股價表現不佳。建銀國際始終認為,盈利能力和增長受到嚴格監管,但重點房企仍然可以透過提高資產周轉率、上調營運效率和改善財務狀況等內部措施以取得超額收益增長。此外,與小型房企相比,重點房企擁有更多的資源,如品牌認知度、資金渠道、人力資源等。因此,市場整合將是重點房企的另一根增長支柱。
建銀國際預計,2021年重點房企的合同銷售額將按年增長10%,與2020年水平相似,重點房企將繼續跑贏整個行業。雖然利潤率受到壓縮,但考慮到穩定的高派息政策、穩健的銷售、盈利增長以及更合理的土地儲備戰略,2021年重點房企的核心利潤料增長約19%。
龍兆豐
建銀國際證券研究部房地產行業研究員
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