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2021年1月13日

梁守肫 天圓地方

地界仲裁作為後盾

市區重建遇到地界問題實不奇怪,要費時間氣力來解決,也應可難免,只不過目前狀況是一地段拆空了,發展商自以為按照實地畫則重建時,才得知該地與紀錄不符,先要澄清地界始可發展,這般始料不及的擱置,才是問題所在。

本欄討論的乃是指出這紀錄與實地屋宇不符的原因和普遍性,因此提議訂立地界的原則,並求取有關人士的共識,有序地解決問題。相當於避免「船到江心補漏難」的情況,不是否定有裂縫漏水之事,反而更要正視事實,早於啟航之前先行執漏而已。所以地界於拆樓之前便要測量,並知會鄰舍,使有足夠時間達致共識。若這一步驟遇爭議,則應設立一仲裁機制,讓地界問題盡量以地界角度解決,免卻冗長費時失事的法庭程序。

仲裁這概念本也是很普遍,法庭對於好些民事訴訟,特別是地界爭議,亦多會容許這項解決方式,事實上固有不少仲裁小組設立並常規運作,包括屋宇的上訴審裁小組(Building Appeal Tribunal)、土地審裁處(Land Tribunal)等,何妨再多一個地界審裁處(Boundary Tribunal)。

值得一提的是,土地審裁處的名稱既有「土地」,涵義本應包括土地的界線,若有這方面爭拗的問題,這小組照樣處理便是;但實質上這小組的成員及處理的事項,基本上都屬於地價估算及賠償方面,絕無兼顧地界項目,是則當初設立這小組時便應正名為「地產」或是「估價」小組,達致名實相符,無謂惹來誤解。

然而改名與否只是枝節,現今確是欠缺了一個「地界審裁處」,絕對有問題。因應之道,一是讓現有的「土地審裁處」明確增強成員組織,擴大它的工作範圍至包括地界項目;一是另組新的「地界審裁處」,以處理地界問題,現今因為市區重建而有此需要,已是遲好過無。實際上就算撇開市區重建這事項,社會上還有許多地界糾紛,同樣需要這樣的仲裁服務,例如有貼鄰地段由兩名不同的土地測量師訂界,遇到訂定該處的共界時,因互相未有事先知會(譬如雙方互不知情而又同時間受僱於個別地主)而訂出了略有差異的數據。若有「地界審裁處」可以作出仲裁,事件可望妥善解決。

再有訂界出現分歧的例子,是因為紀錄模糊或有矛盾之處,個別測量師理解有差異,有令人信服的仲裁組織發揮集思廣益的功效,審視紀錄資料,當也容易為眾人接受;丈量約份圖出現隱約更改的痕跡、舊航空相片所示地形究竟是否丈量時代留存不變的原貌,以及一些文字部分6與8不辨、1與7難分等,都屬於紀錄模糊的例子。仲裁制度的需要,絕非僅限於「市區重建」的地界問題,只不過「市區重建」確實加強了仲裁的重要性。

因此,成立地界仲裁機制可作為解決地界問題的後盾。一如前述,重建一幅地段以實地屋界為準,應屬合理,把該幅地段的界線圖通告予鄰人,應是少有爭議。據知,類似此項措施可追源至德國,當地市民一般都接受固有實界為共識,少有無理爭執,通告機制是可行的,提升至仲裁階段已屬少數,更莫說再去法院了。

總之,要求改善市區重建地界釀成的阻礙,必要政府帶頭,先要建立實地屋位優於舊日圖形的原則,以適當的指引形式,讓業界及有關人士達致共識;其次是執行通告的措施,避免日後再有異議;最後是設立一個仲裁小組,評定未達共識的爭拗。但望市區重建可以暢順發展,不要讓地界問題成為阻礙,是為本文的目的。

市區重建地界問題.之八完

梁守肫  香港測量師學會前會長

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