2021年1月6日
發展一地乃是在地上設置建築物達至該地周邊的範圍,而這四周亦即與鄰地的共界。也就是說,發展一地實必影響鄰地,若鄰地業主對共界位置有不同認識,便會引起紛爭。所以土地發展絕對有其獨特之處,不似其他專業行為,處理一事,對象只有一個當事人,並無牽涉他人之理;醫生處方,對象只是病者個人;會計師主理一公司的財政,只向該公司負責;律師申辯,也只須照顧單方的當事人。
凡此舉例,總也不似測量之定界,必須考慮當事人一地及所有毗鄰者的共界,此項專業的特色正在於此。
所以要確定市區重建的地界,便有前文提議的「通告措施」,是要更正往日圖則界線與實際建在地上屋界的誤差,以合理方法邀請有關地主,共同接受實地屋位為準,重新設定共界,並確立程序以改善地界紀錄,務求一勞永逸,一次過整頓地界。
這「通告措施」當非政府帶頭不可,實施之法卻毋須強其不可行,冀求取得所有鄰人「同意」,只須致力達到「通告」的目的,讓鄰地業主得知有關共界,保有知情權及合理反對權利而已。在沒有「反對」的情形之下,該地發展之界便可視作確認。
這樣不求同意但求無人反對的措施,應該不難設定,而可能反對者應屬極少數,道理已於前文詳述。一是實屋地界應該大家早有公認,二是分地圖上的誤差影響乃是「家家有求」,損益相抵。
此外還有第三項理由,乃是以實地為準這原則,與《逆權管有》法例配合。若使有人不接受已存在的實屋位置為地界而提出反對,他當知有《逆權管有》這法例,凡屬市區的屋宇,存在當已許多十年,遠超《逆權管有》所需的12年(或是前身所定的20年)期限,發展某地者只要提出該屋宇存在的事實,當可勝訴。果真如此,則反對者徒然費時失事,令雙方互損而無效果,是智者所不取。
有了這「通告」的措施,發展者可免除地界不明確的顧慮,鄰人也可早知共界問題而實質無損,政府亦不會予人推卸責任的形象,應是三贏之舉。只要這措施推行得當,日久成為常規,市區重建當較現今暢順,至於這措施的設立大可詳細討論。
單憑一己見識,筆者自難作出周密詳盡的提議,但一些綱要的措施卻可討論一二。首先是通傳的對象,當然是發展地的四鄰業主,地段的數目平均應只有三四個,即使有特多的情況,想也不逾七八個,絕對易於通告。或曰這些地段數目雖少,但每一地段都可能建成多層大廈,分層賣給了千百個小業主,是則三四(甚或更多)的地段便會牽連千百人士。
這當然可能是事實,但即使小業主眾多,他們盡有名字及地址於土地註冊之內,容易接觸,千百人眾仍是有限之數,如只為通知他們一地發展的共界,傳遞消息與地界數據絕非難事,較一般發展商找人商討洽購物業容易得多。直接通傳訊息,何難之有。
又或為了拾遺補漏之故,「通告」不妨包括報章或憲報形式,添加傳達途徑,這應是慣常做法,一般都為大眾接受。這樣的通傳,當由政府主導,因有權威及說服力;地政總署作為政府代表,執行這通告的工作,當會駕輕就熟,工作量亦非特多。
需要各方配合者,或許是一地段申請重建時,發展商要提供實地屋位的地界圖則,讓政府接納而採取作通傳刊報等用。至於政府放在這通傳的氣力,較之於它批准發展、更改用地條款、審核圖則等工序,實是微不足道,而行政費用大可由巨額補地價抵消,不須再論。
市區重建地界問題.之七
梁守肫 香港測量師學會前會長
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