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2020年12月31日

梁守肫 天圓地方

地界要有共識

一幅地段於批出或分割之時,既畫了地界圖,並在實地上放設了標誌,二者又相符的話,則地界明確,紀錄自也毋庸置疑。但若地界圖與實地屋位有矛盾,則應以其中更能反映「原意」者為依歸。

如今所討論的市區重建問題,紀錄上的分地圖,當是私人買賣的地界圖,建成的屋宇則等同實地標誌,當二者不相符之時,後者應更受重視。

試想屋宇施工以至落成,若有買賣任何一方必以畫圖為準的話,早應提出異議。事實上,屋宇落成以至存在百數十年而無爭拗,屋宇位置自當理解為大家所接受。

或有認為這樣說法未必成立,只因大家都沒有留意興建的屋位是與圖則有出入,而非圖則之錯,但這更顯出圖則所示的屋位並不受重視,無論是着手建築者或是屋宇署批則者,只着意核對屋宇的長闊面積等,地界等同屋宇位置視為理所當然;如此可說各方面有關人士,內心亦接受了興建於地上的屋宇就是一種放設標誌的行動,具體地反映了地界,這樣的思路不正與實地屋宇重於圖則之議吻合嗎?

所以現今市區重建,地政總署待至舊屋拆卸而新屋欲依地上屋界重建時,才指出與分地圖界不符,實即不理會舊屋幾十年來被人視作地界標誌之事實,是輕重不分的表現。若使大家都抱持同一原則,接受實地的舊屋位優於紀錄上的一紙分地圖,則市區重建所遇到的地界問題,自當減少拖延。這樣認定同一原則,正是本欄前文所提議解決辦法的第一步。

再看地政總署指出拆空了的屋位與分地圖界線不符,並非確切認定分地圖必然是對,只不過指出實地與圖界不符,是惟恐日後貼鄰地段引起紛爭而埋怨政府,惹來行政輕率的指摘而已。

實則地政總署何嘗不了解舊日分地圖的不妥,乃於1996年推出《土地測量條例》,特意規定從新的土地分段割切必要經由「認可土地測量師」操作,制定精準分界圖,才可備案作實,可惜這樣的合理工序並無貫徹至1996年前的舊日分段地界圖,現在市區重建問題湧現,亡羊補牢應是時候了。

制定通傳鄰地的措施

地政總署若真的有上述鄰地爭拗的顧慮,應帶頭制定行政措施,協助市區重建項目中地界測量的安排,而不是目前僅止於自保的地步。大體而言,通傳的作用乃是讓重建一地的鄰居知道重建之事,明白各地的共界是早已按實地的建築形式反映,發展土地一方的責任是遵照此共界而照會鄰居,肯定無所遺漏而引來反對。

照理這樣的毗鄰共界,固是歷史現實,亦符合「家家有求」的常理,應該難以有人反對。這就是說,若使有某組土地分段(且稱之為A段B段C段等),當年的分段圖是未經測量,建成的屋宇位置亦未經複測核實,A段的圖界與A地現場屋宇原來有少許偏差,如是者B圖與B屋、C圖與C屋等都有同樣偏差,亦即無論任何一地(譬如B地),按照圖則會有一小部分被A屋所佔,但本身的B屋亦侵佔了一小部分C地,如是者各毗鄰的分段環環相扣,你中有我,我中有你,只要大家接受同一原則(按實物作地界標誌),大家應無異議,這就是「家家有求」之意,便宜或吃虧應該互相抵消。

問題在於大家對於當年畫圖建屋等程序有沒有足夠的認識,而現今對重建又會否有所猜疑,以至如何執行通傳的行動等,這一切便有待政府帶頭從事了。

市區重建地界問題.之六

梁守肫_香港測量師學會前會長

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