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2020年11月21日

周六地產專題

差餉租值反對書6.3萬 17年高
舖位佔2.65萬居首 12.9%獲批下調

2019年下半年本港經歷社會運動,今年再受新冠肺炎疫情打擊,令經濟受創,租務市場大受影響。差餉物業估價署(下稱差估署)周五(20日)公布的數據顯示,該署就2020至2021財政年度(下稱本年度)的應課差餉租值(下稱租值)共收到約6.3萬份反對書,按年爆升逾六成,僅次於2003至2004財政年度錄得的7.7萬宗,創2003年沙士以來17個年度新高。前述反對書中,有7270份「挑戰成功」,獲批下調租值,「成功率」約11.5%,過去一年表現最慘的舖位市場,有3430份反對書成功獲下調租值,佔獲批下調租值總數約47.2%。

差估署今年3月公布全港約335萬個物業本年度的租值,是該署假設有關物業於去年10月1日空置出租時,全年計算的合理租值,差估署截至今年5月底,就本年度的租值收到約6.3萬份反對書,較2019至2020年度(下稱上年度)僅約3.9萬份,急升約61.5%。差估署收到反對書後,根據去年10月1日左右同類物業的實際成交租金,覆核有關物業租值,近日已經完成審核,並已分批發出有關決定通知書。根據差估署的數據,共有7270份反對書「挑戰成功」,較上年度的1630份大增約3.5倍;「成功率」亦由上年度僅約4.2%,大增至本年度約11.5%。

差估署本年度收到的反對書,涉及舖位物業的個案佔最多,約有2.65萬份(約42.1%);較上年度收到約1.82萬份反對,增加約45.6%。而獲批下調租值的個案,亦以舖位佔最多,達3430份,「成功率」約12.9%,租值平均獲減12.1%。資料顯示,上年度只有910份舖位反對書「挑戰成功」,意味數目按年大增約2.8倍。

工廈物業28.5%挑戰成功

舖位市場在過去一年受社會事件和疫情連環打擊,核心區銅鑼灣一線街羅素街,部分舖位淪為短租舖,甚至空置待租。以英皇國際(00163)持有的羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下1及2號舖為例,建築面積3367方呎,原由同系英皇鐘錶珠寶(00887)租用作勞力士專門店,月租190萬元;差估署今年3月公布的本年度租值為1824萬元,較上年度的2280萬元急挫兩成。翻查差估署最新紀錄,該舖位最新租值已再降9.2%,至1656萬元。勞力士專門店於今年8月租約期滿後撤退,該舖位已經丟空待租近3個月,現時每月叫租低於150萬元。

除舖位外,寫字樓物業的反對書數量也由上年度約4000份,大增約一倍至本年度約8000份,其中1890份或約23.6%獲下調租值;工廈物業反對書共有約3900份,「成功率」更達28.5%,有約1110項工廈物業獲下調租值。不過,住宅和車位的「成功率」較低,本年度涉及住宅的反對書有約7800份,僅約330份(約4.2%)挑戰成功,約8500份車位物業反對書中,更只有約150份(約1.8%)獲下調租值。

差估署指出,獲准修訂的租值,生效日期將追溯至今年4月1日,若申請人不滿覆核的決定,可在通知書發出後28日內向土地審裁處提出上訴。

萊坊估明歲見7萬份

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,租值僅反映去年10月1日的數據,惟不少工商舖物業都受到社會運動和疫情影響,雖然今年3月公布的租值「已減咗啲,但業主可能覺得減幅唔足夠」,故反對書數量按年急增。受到疫情的影響,加上本港經濟前景不理想,林浩文相信明年3月差估署公布2021至2022財政年度的租值後,提出反對的個案將更多,反對書數目有機會達約7萬份。

 

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