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2020年10月14日

梁守肫 天圓地方

續談通道權

上期引述了幾單新聞,說明了通道權是紛爭的源頭,話口未完,海洋公園又有相關新聞,事件似乎有傳染性,亦證明通道權的確是普遍的社會問題。

通道權的產生,不外是買賣方式、互利方式及霸佔方式,無論何者,若授受雙方相安無事,當然沒有紛爭。假若出現紛爭,必是一方想改變現狀,而另一方不甘損失所致,所以分析之下,引起通道權之爭不外下列幾類。

(一)收回通道權

這類紛爭多關乎私人地產,若發生於政府地,則可能屬霸地之類,歸於後文討論。現在且就私人土地問題分析,可以細分為本是一地之主,把早為他人使用之權重新收回,亦可能是承諾了放權但意圖悔約。無論何者,使用通道者必然大受影響,很難善罷,產生爭執自是意料中事。

擁有一地而不收費讓人通行者,可能是該通道實屬一大型屋苑所有,屋苑人數眾多,有權共用,以致外人同樣出入無阻,誤作公眾道路,這情況若使長期不變,則通道權便難以收回。許多私家街都屬於這類用地形式,以前的寶翠園有一條主要通道連接政府幹道者亦是如此,所以當年寶翠園便於每年訂定了一天全日封路,以宣示私人地權,正是為防喪失土地之意。上期引述某屋苑及早年錦綉花園事件亦屬此例,所以一條通道的存在,並不一定屬公眾所有,業主一旦醒覺收回,自是大不幸,但私產的權利亦不能漠視,個別情況而言,未必能怪罪地主。

有異於宣示主權而取消通道情況者,可能是地主已出售或承諾了通道權而其後悔約;也可能是某地主本來與相鄰地主有默契,大家讓出土地接連成一通道,但因一己之地另有出路而不再需要原協議之路,無視他人不便,並放置雜物於毋須再用的路段。有些情況是原地主把土地轉賣他人或傳授後人,卻沒有交代通道權之事,承繼者不知背景,又或知而不理,遂有復用土地並阻塞通道,甚至改動屋位而封閉通道,無論何者,結果都類似悔約毀盟,爭執遂起。

(二)糾正地界影響路線

更有情況是因地界不清,多人聚居而共用通道,本以為穿越某甲乙丙丁之地已獲得共識,原來其所擁地權並非如此,很可能該通道所經之地是包括某地(阿戊或阿己等),而後者實無參與設立通道,只是眾人向來沒有弄清楚地界,及至有朝一日有人需要定界找來測量師,問題才浮現。這情況好比一則笑話,有一人眼睛嚴重弱視,經名醫治理後視力回復清晰,之後竟被其配偶投訴,謂該患者自從眼疾治癒後便嫌棄其貌醜云云。這即是說,「不幸」經過測量定界,才引起路權的紛爭,這是否測量之罪呢?

(三)霸佔土地

通常的通道權問題在於居住在一屋或一地之人,直覺以為門外的空位或通道必定可以出入,殊不知這並非必然,該出入之處或是私人又或是政府有所規劃。無論如何,若非經過核證並紀錄備案者,則用者不能安枕,這情況相當於有意或無意霸佔了土地,有朝一日他可能發覺通道遭人阻塞,或門前有工程啟動,則為時已晚。

當然另有情況是屋者明知門前土地或通道並非一己所有,卻自行照用,甚或開墾闢路,一如上期引述的西貢太環村山道的例子,這當然是用路者違規,難受保護。但有情況是用路者本無意霸地,只是買屋或買地之時失察,或是受人誤導以為有路可行便是,這是非常嚴重的問題。結論就是:買賣土地,不單本塊土地要弄清楚界線,關乎出入及通道問題,絕對同等重要。

通道權系列.之二

梁守肫

香港測量師學會前會長

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