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2020年9月25日

劉振江 天圓地方

米埔濕地旁建「皇宮屋」

近期元朗和生圍及豐樂圍兩個發展項目的規劃准許報道,引起市場關注,兩個項目皆有濕地要保育。和生圍項目於7月10日取得城市規劃准許(附帶條件),焦點在於其被報章稱為「皇宮屋」的大宅, 樓面面積達24.6萬方呎。高等法院於9月4日頒下裁決批准豐樂圍項目的規劃司法覆核,發還城市規劃委員會(城規會)重新審理項目。這兩個事例對認識香港土地發展市場風險有重要意義。

城規會准許的和生圍發展項目共有268幢洋房,樓面面積89.3萬方呎,包含一所面積逾24萬方呎大宅,規劃供一個家庭三代共24位成員同住。報章指出,此大宅樓面面積超過香港禮賓府(約9.67萬方呎),後者除具備住宿用途,更有政治及外交等用途;當大宅建成,將成全港最大樓面面積住宅單位。

香港現時仍缺乏新私人住宅單位供應,若與一般住宅作比較,上述大宅面積約為100間2400方呎的洋房或300間800方呎的分層單位。參考規劃署的文件,發展商願意並承諾為發展項目鄰近的米埔濕地成立保育基金、向漁護署和環保署遞交發展報告、實施對環境影響的緩解措施及長期保育項目管理等,這些行動應是就豐樂圍案件的問題作出處理。究竟地政總署如何處理有關改契申請,包括考慮一個家庭所需住宅面積及限制,以及相關的土地估值考量等問題,皆值得留意。

報道指有關和生圍的規劃申請由恒基地產(00012)於今年1月替土地的買家恒大(03333)提出。恒地於2019年7月與買家達成協議轉讓有關土地的公司股權,作價47.05億元;報道指原成交日期為今年1月,交易已於今年7月完成。恒地於2005年2月以4.4億元購入有關項目的242萬方呎土地。出售價較購入價上升近10倍,反映期內物業市道上升及城市規劃准許所帶來的發展價值。以土地面積呎價計,約為1944元;而以補地價前的樓面地價計,約為5269元。項目發展下一步的工作將要面對補地價的挑戰,政府的估值一直漠視城市規劃准許為原土地帶來的價值。市場多年來就此窒礙香港土地發展的「估值問題」,向政府提出不同解決建議,但政府近乎「知而不理」。政府提倡多管齊下增加土地供應,包括善用私人新界土地;但政府為收取補地價全力以赴,不顧土地經濟運作原則,嚴重收窄此項土地供應管道。

高等法院就豐樂園項目的司法覆核案件(Tam Hoi Pong v Town Planning Board(2020)HKCFI 2265)於本月4日頒下判詞批准申請,將項目發還城規會重審。環保觸覺總幹事譚凱邦質疑項目未得環保團體合作仍獲批,有違當初公私營合作發展方式。由2014年提出司法覆核起計,聽審日期為2018年11月,案件前後耗時6年。法官所作裁定的兩項理據為:(1)城規會為准許所訂下的其中一項批准條件是越權的:城規會將其要滿意申請所提出的公私營合作安排(關乎濕地的長期維護及管理的財政建議及執行)的責任交予環境保護署署長及漁農自然護理署署長;及(2)申請人對公私營合作安排得到考慮及落實有合理期望,但城規會的准許不合乎此合理期望。

規劃准許對香港的土地得以合適發展極為重要。以上兩項事件顯示城規會的工作要滿足不同要求,包括法例、公布的政策及指引,及社會的合理期望;但香港現時所處於社會及經濟環境,亦應是重要考慮因素令土地發展配合香港所需。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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