2020年8月25日
市區地段大型重建發展難求,新世界發展(00017)於2018年申請強拍北角皇都戲院大廈,昨天獲土地審裁處批准,底價高達47.76億元,創土地審裁處批准的強拍申請中金額最大的紀錄。新世界表示歡迎,強調日後成功統一業權後,將就如何保存前皇都戲院的精髓聆聽各界意見;有測量師估計,若該地段重建為商住項目,單計住宅部分落成後的價值已達120億元。
用地估值兩年飆53%
皇都戲院大廈由英皇道、熙和街、渣華道和電廠街所包圍,總佔地約3.62萬方呎,前身是1952年落成的璇宮戲院,現有建築物則在1959年落成,包括住宅、零售和前皇都戲院。其中地面層是舖位,其上則分為高低兩幢建築物,鄰近英皇道的低層建築為前皇都戲院,已於1997年結束營業,2017年獲古物諮詢委員會(下稱古諮會)評定為一級歷史建築,古諮會曾經形容舊皇都戲院屬於現代主義風格的戲院建築,設計最獨特是外露屋頂上的拱形混凝土桁架。至於靠近渣華道的部分,則作商住用途。
新世界2015年起積極收購上址,並於2018年10月以持有82.22%業權的大業主身份向土地審裁處提出強拍申請;新世界及後繼續併購工作,至上月已成功取得98%業權。土地審裁處最終批出強制售賣令,底價47.76億元,較2018年測量師就該用地評估的估值約31.17億元高約53%,兼創強拍底價歷來新高紀錄。資料顯示,強拍底價舊紀錄由西環皇后大道西前西環大樓(現已重建為翰林峰)於2014年以29.57億元創下,皇都戲院大廈的底價將其大幅拋離61.5%。
對於皇都戲院大廈獲准強拍,新世界發展發言人表示歡迎,期望在統一該項目100%業權和詳細勘察建築物的結構後,積極探討保育前皇都戲院相關部分的可行性和方案。該集團強調,新世界一直積極推廣文藝工作,就皇都戲院大廈發展而言,若成功統一業權,將就如何保存前皇都戲院的精髓,與持份者及社區人士緊密溝通,聆聽各界意見。
落成後住宅呎價料4萬起
佔地約3.62萬方呎的皇都戲院大廈,在大綱圖上屬於「商業/住宅」用途,可作純住宅、純商業或者商住混合發展,大部分地盤高限為110米(主水平基準以上.下同),惟地盤中央有部分位置限高僅27米,料用作一道連貫電廠街與熙和街的通風廊。如果該地段作純住宅發展,地積比率為10倍,涉及約36.2萬方呎樓面面積;若興建純商業項目,地積比率可達15倍,樓面面積約54.3萬方呎。判詞顯示,新世界委聘的測量師曾以該地段興建商住樓宇作假設,料可興建1幢29層商住樓宇,地面層和1樓為舖位,2樓作為會所和機房等,3樓以上則是住宅樓層,另設有地庫停車場,整個項目的總樓面面積約38.31萬方呎,其中住宅樓面面積約30.18萬方呎。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,該項目有保育元素,將涉及大量成本,考慮用地的位置,相信日後住宅呎價有機會超越同系北角柏蔚山,初步估計皇都戲院大廈重建而成的項目,住宅呎價可達4萬元以上。根據前述住宅樓面面積約30.18萬方呎作估算,住宅部分的價值已達120.7億元。
近月屢有舊樓項目獲批強拍,第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出,大部分獲批的項目都是2018年至2019年提出強拍申請,惟受中美關係和新冠肺炎疫情影響,發展商近月開展全新收購計劃的步伐無疑有所減慢,估計發展商未來傾向收購可發展為商住或純住宅項目的市區地盤,並對併購後的地盤面積最少逾3000方呎的項目較感興趣。
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