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2020年8月8日

周六地產專題_海外置業

疫襲墨爾本 屋價跌幅傷絕澳洲
東北區調整溫和 Thomastown撈底之選

新冠肺炎疫情肆虐澳洲,墨爾本尤其嚴重,自疫情今年3月初在澳洲爆發以來,墨爾本獨立屋價格中位數下調幅度冠絕全澳。不過,隨着各國積極研發新冠肺炎疫苗,疫情終會有受控制的一日,屆時墨爾本樓市可望否極泰來。所以若計劃在墨爾本置業作自住或投資,現階段不妨繼續密切留意行情,發掘入市的黃金機會。雖然金融產品比較網站Finder挑選的澳洲十大疫後值得置業城區,墨爾本無一入圍,但Finder同時以距離墨爾本市中心30公里內,樓價中位數約在443萬港元為條件,選出10個值得一看的城區,東北區的Thomastown為其中之一。

疫情重創墨爾本樓市,澳洲房地產研究機構兼物業交易平台Domain今年7月底發表報告指出,今年第二季墨爾本獨立屋價格中位數按季下跌3.5%,為澳洲八大城市中樓價跌得最急的地區,較全國平均調整幅度2%,高出1.5個百分點。期內墨爾本分層樓價中位數的調整幅度相對溫和,按季跌1.7%,較全國平均2.2%跌幅,低0.5個百分點。

獨立屋過去三個月貶值3.2%

隨着澳洲踏入新財政年度(每年7月1日開始),墨爾本樓市會否有轉機?香港股市有所謂「五窮六絕七翻身」,可惜這金句未能套用在墨爾本樓市。根據房地產研究機構CoreLogic RP Data今年8月初發表的報告,截至今年7月底的過去3個月,在澳洲八大城市中,墨爾本獨立屋價格中位數錄得3.2%跌幅,繼續是全國屋價跌得最厲害的大城市;分層樓價中位數期內下挫1.9%,跌幅在八大城市中排行第三位,而且較3至6月降幅更大。

墨爾本樓市在疫情下處於捱打狀態,還值得考慮在此置業嗎?表面看,墨爾本樓市儼如深切治療部的病人,但並不代表就此「玩完」,因為總有「痊癒」的一天。從正面角度看,墨爾本樓市經歷這一波大調整,反而創造了入市的黃金機會。正如2003年沙士在香港大爆發,樓市崩圍,若當時有膽識和財力把握撈底良機,如今身家應該翻了幾番。當然,買樓不是買棵菜,無論投資者還是用家都應該慎選。若然如此,墨爾本哪些地區的住宅最值博?

先看墨爾本的布局,主要分為8個地區,分別是內城區、內東區、內南區、東北區、西北區、外東區、東南區和西區。根據Domain的數據,今年第二季,墨爾本8區之中,有5區的獨立屋價格中位數按季報跌,依次為內城區(跌3.9%)、內東區(跌3.8%)、內南區(跌1.7%)、東南區(跌0.9%)和東北區(跌0.3%);餘下3區報升,分別為西北區(升3.1%)、西區(升2.5%)及外東區(升0.3%)。

分層單位樓價中位數方面,期內同樣有5個城區按季失利,3區力保不失,升跌排名依次是西北區(升6.5%)、內東區(升3.6%)、外東區(無升跌)、東北區(跌1.0%)、內南區(跌1.3%)、內城區(跌3.6%)、東南區(跌6.4%)及西區(跌7.5%)。

墨市八區表現 東北區處中游

如果準備趁好價入市墨爾本,又希望物業所在地區有較大抗跌力,東北區似乎較可取,因為按8個城區樓價由升至跌的排名,不管是獨立屋或是分層單位,樓價中位數表現都恰恰排在第四位,也是5個樓價「見紅」地區中跌勢最溫和。此外,該區毗鄰的西北區,無論獨立屋和分層單位的樓價中位數表現均在龍虎榜居首,東北區或可一沾「貴氣」。

屬於東北區的Thomastown位處墨爾本市中心北面17公里,是集住宅與工業於一體的城區,工廠和商店集中在城區南面,令住宅區環境較寧靜。城區面積15平方公里,共有14個公園和保育地,還有5個運動場。

Thomastown可謂四通八達,與墨爾本市中心相距半小時車程;前往墨爾本機場大約15分鐘車程。公共運輸方面,Thomastown火車站於2011年完成升級工程,旁邊附設可停泊逾300輛汽車的停車場,尚有多條巴士線途經該區。

澳洲財經新聞網站Business Insider Australia委託金融產品比較網站Finder所做分析,以置業負擔能力、治安、受家庭客歡迎程度等因素,列出澳洲10個最值得在新冠肺炎疫情後置業的城區,墨爾本城區表現未見突出,無一入圍。

不過,Finder同時選出墨爾本10個值得置業者一看的城區,全部是距離墨爾本市中心30公里之內,而且住宅樓價中位數不超過80萬澳元(約443萬港元),Thomastown為其中之一。

Thomastown逆升 分層約46萬澳元

根據澳洲網上物業交易平台realestate.com.au數據,由今年3月到7月,Thomastown的住宅價格表現平穩,獨立屋價格中位數升1.2%,從59.975萬澳元(約332萬港元)升至60.7萬澳元(約336萬港元);分層單位樓價中位數微升0.9%,由46萬澳元(約255萬港元)升至46.425萬澳元(約257萬港元)。

面對墨爾本再度封城,以及加強防疫管制、實施宵禁等措施,當地經濟難免進一步受打擊,失業情況恐會惡化,Thomastown中短期樓價不排除仍有下跌壓力,但仍是值得等待撈底的穩陣之選。

 

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