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2020年8月4日

梁守肫 天圓地方

地界圖的矛盾現象

定界測量一事,經由政府訂定條例,規範了「認可土地測量師」的資格作為授權人士,這是下放工序的第一步。接着便要提供適當環境,包括應有的紀錄資料,這是第二步,前文已有討論。現在要說到最後的第三步,是乃訂明成果的質素及賦予成果的地位。

訂明成果的質素,固有顯示在《土地測量條例》之中,包括如何進行測量、繪圖格式、精準程度以至責任範圍,基本上都是正常的技術要求。至於監督性的定界指引卻少有落墨,這是屬於專業的思考和運作,可由測量師自行作主,而所做出的成果,自然由測量師負擔全責。

但問題在於測量師負責之餘,他的成果享有什麼地位?這就關乎地界測量互相牽連的特性,這方面筆者要再三指出,訂定一地的界線,實際是訂定該地四周與他人毗鄰的共界。現在政府放手讓各測量師分別為地主定界,每一測量師自難得知相鄰地段是否早已定界,必須有一統籌者有權有力以全知角度收集所有界線資料,而又可讓所有測量師知悉,才可達至無重疊(或分離)界線的要求。這樣的統籌者,自然非政府莫屬。

現今情況是如何呢?筆者認為是極不理想,主要因為目前測量師重新訂定的界線,尚無法定地位可言,當今地界紀錄仍然囿於「契約註冊」原則之時,首次的批地圖則註在土地註冊處者,便成為鐵案如山的文件,非經契約雙方所有業權人士全體同意不能修改。新界的丈量約份地段,其批地紀錄是以集體官契附有丈量圖的形式為依歸,現今時歷逾百載,任何地段的轉手、承傳、分割、佔用等不可勝數,要想齊集所有業權人士(更莫說所有分享共界的鄰人)重訂地界,簡直難似登天,所以丈量圖上的地界實際等於不能更動。

然而,圖上界線不容更動,並不等於該等界線適用於今日發展。該圖的測量目的、器具方法以至當中需要,全都沒有預算作為精準定界之用,現今該類農地卻須轉作城市化發展,要求地界訂定至厘毫米的精準度,原丈量圖自然不合用,亦須由測量師重測,但矛盾之處是不敷應用的舊圖卻享有法定地位,新近重訂的地界圖卻沒有法定保障。

若謂事既如此,為何仍有重測地界之舉,製成的圖又有何用呢?現今情況是地界重測乃處於矛盾狹縫之中,測量師重測的地界是標示至分秒角度,以及厘毫米長度這般精準,則工程師、發展商及政府部門都依賴這些數據作設計發展施工之用,甚至以億萬元計的建築投資亦押放在如此地界之上。亦即是說,以法律觀點看,現今測量師重訂的地界並不算法定的代替地圖,但發展商以實質投資造成既定事實,如此「神奇」又矛盾的現象,用下文情景作譬喻,可能有助說明。

且想像有一幅字條是用草書寫成,作為藝術品,書法家自然運腕隨意、筆走龍蛇,藝術價值無疑一流。不過,懂得欣賞的須同屬才子學人,普通百姓雖或懂讚賞,但要識得全文每字,自必未夠水準。這正好類似丈量圖為了另一目的測繪,未必適合用作準確訂定界線。

這草書字條既不是人人識讀,為讓人明白,惟有請專家仔細參詳,改為現代化的標準刊印字體;這就等於丈量圖須測量師重訂,才適合現代發展之用。然而法制角度看來,卻只認定丈量圖為地界「正身」,好比原本的狂草字條保留作寶,書法方面若真的是純藝術品,看不懂也罷了,但若這是重要文件,例如遺囑,必須付諸執行,就必須有正楷的代替物。是則以測量為例,新訂的測量圖是不可或缺的必需品。

政府定界服務角色.之四

梁守肫_香港測量師學會前會長

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