2020年7月18日
坐落香港九龍東的啟德發展區,因具備鐵路概念,被視為未來最具發展潛力的地段,隨着港鐵屯馬線啟德站今年2月中通車,區內樓市更趨活躍。澳洲亦有類似模式的社區,悉尼在過去20年有多個新區成立,其中位於內西區的河畔社區Wentworth Point,根據城市規劃,輕鐵新支線將延伸至此,屆時可望突破長期窄幅上落格局,令樓市彈升。
投資新區樓市,除了要有冒險精神,入市前也務必做足功課,不能有勇無謀。居住環境優美的Wentworth Point,九成九住宅屬分層單位,過去10年來樓價年均升值幅度僅3.1%左右,加上新冠肺炎疫情更令市況呆滯,從另一角度卻是撈底時機。
鄰近巴拉瑪打 分層佔99%
位於巴拉瑪打河(Parramatta River)南岸的Wentworth Point,面積只有0.6平方公里,相當於九龍東啟德發展區面積的五分之一。該區原本是填海得來的工業用地,其後被重新規劃,於2009年10月初搖身一變成為新住宅區。時隔差不多11年,目前仍有許多悉尼居民從未踏足Wentworth Point,但對其周邊的城區則相當熟悉。
Wentworth Point位於悉尼市中心西面15公里,約20至25分鐘車程,與悉尼第二大商業重鎮巴拉瑪打(Parramatta)只相隔11公里。從Wentworth Point開車向南行駛7分鐘,可到達建有大型體育場館、水上活動中心及二百周年紀念公園(Bicentennial Park)的「體育城區」悉尼奧林匹克公園(Sydney Olympic Park)。另外,一河之隔便是悉尼首間宜家家居(IKEA)的所在地Rhodes。
屬高密度住宅區的Wentworth Point,99%為分層單位,獨立屋和相連屋僅佔1%。當中,1房和2房分層單位佔全區住宅總數88%。
根據澳洲物業網上交易平台realestate.com.au的資料,Wentworth Point今年7月分層樓價中位數是67.5萬澳元(約362萬港元),這類單位在過去12個月的樓價中位數處於橫行格局,最低是去年10月的65.9萬澳元(約354萬港元),最高是今年5月至7月均錄得67.5萬澳元,波幅不大。
樓價疫情中橫行未受壓
看長線一些,Wentworth Point的分層樓價中位數過去10年每年平均上升3.1%,幅度不算突出。不過,自從新冠肺炎疫情於今年3月初全球大流行以來,區內樓市未見明顯受壓,反映抗跌能力頗強。
Wentworth Point樓價過去10年未曾大升,對於準備在該區買樓的人士而言是好事,意味樓價仍處相宜水平,未來有更大升值空間。
若以地理位置打分,Wentworth Point的分數頗高。Wentworth Point是半島城區,沿岸住宅享有開揚河景,鄰近的巴拉瑪打創造大量職位,附近的悉尼奧林匹克公園有完善的康體設施,加上對岸的Rhodes有大型購物中心Rhodes Waterside,生活配套尚算不俗。
區內公共交通方面,當地有巴士開往悉尼奧林匹克公園、Rhodes、北岸消費熱點車士活(Chatswood),以及內西區另一城區、開設了不少亞洲商店和食肆的寶活(Burwood)。渡輪服務亦有提供,悉尼奧林匹克公園渡輪碼頭設於Wentworth Point的北端,靠近公立小學Wentworth Point Public School。
Wentworth Point沒有火車站或地鐵站,這也是樓價過去10年未有顯著飆升的原因。不過,按照澳洲政府的基建計劃,巴拉瑪打輕鐵支線第二期工程將覆蓋Wentworth Point,此支線會有10至12個車站,工程上馬後,料可惠及Wentworth Point樓市。就像香港一樣,港鐵新線開通之處,都有助催旺車站一帶的樓市。
由於新冠肺炎疫情尚未受控,Wentworth Point及悉尼其他地區的樓市,短期較難出現明顯升勢,所以置業者不宜抱短炒心態,應視之為長線投資。
租金回報中位數達4厘
參考realestate.com.au提供的數據,今年7月Wentworth Point分層單位周租中位數是520澳元(約2794港元),按照樓價中位數67.5萬澳元(約362萬港元)計算,租金回報中位數有4.01厘,勝過把閒錢放在銀行存款戶口。
細分去看,區內1房分層樓價中位數是55萬澳元(約296萬港元),周租中位數為460澳元(約2472港元),租金回報中位數達4.35厘;2房分層樓價中位數為69.75萬澳元(約375萬港元),周租中位數錄得560澳元(約3009港元),租金回報中位數為4.17厘;至於3房分層樓價中位數見112.5萬澳元(約605萬港元),周租中位數730澳元(約3923港元),租金回報3.37厘。由此可見,Wentworth Point的細單位不但入場費較低,租金回報率亦勝一籌。
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