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2020年6月19日

劉振江 天圓地方

海洋公園的土地運用

海洋公園得到政府的54億元撥款,令其可繼續營運。商務及經濟發展局局長在5月21日記者會上指出,政府會想盡各方各面的辦法,令海洋公園自負盈虧並有正面發展,當中包括財政收入、營運方式、法例框架、土地運用及地區發展。

海洋公園自2015/16財政年度(6月結)起計,已連續錄得多年虧損,2018/19年度虧損為5.57億元。因應政府對抗新冠病毒的措施,自1月26日起海洋公園關閉至6月13日(上周六)重開,勢將令2019/20財政年度的赤字進一步惡化。海洋公園借貸金額超逾80億元,當中政府佔逾50億元,商業借貸則逾30億元,貸款利息支出將加重營運成本;這等貸款與近年大量新建景點工程有關。政府及時撥款,令海洋公園可償還商業貸款,並有餘資應付營運成本。

究竟政府的土地運用辦法所指何事?海洋公園自有的土地約為91.5公頃。局長的發言指出,土地用途只可用於非牟利的海洋館及其他輔助用途。如果隨着營運、資金或其他發展有改變,在土地運用 以至城市規劃上要作什麼改變,政府將透過跨部門聯絡進行有關工作。

海洋公園早於2009年9月以招標方式吸引投資者興建酒店項目,當中的開發安排(包括營運權與補地價)及時間表均具參考價值。資料顯示,首次招標因條款問題(包括分賬及補地價)而於2011年11月流標;其後招標條款作出修改,不設最低補地價要求,並於2014年及2016年分別成功批出兩個酒店項目。

第一個項目位於海洋公園正門廣場及港鐵站旁邊,中標者興建及營運酒店至2047年,及後轉移予海洋公園;在營運期間,酒店每年總收入的1.75%設定為海洋公園的保證金額回報。發展權益由麗新發展夥拍萬豪國際酒店集團獲得,財團在技術設計及補地價(16億元)上的計分最高。現已建成海洋公園萬豪酒店,定位為五星級,房間數目471間,2019年2月正式開幕。

另一酒店項目位於海洋公園大樹灣入口附近(經深灣道前往),發展商包括信和集團及帝國集團,由信和酒店管理,定位為四星級,房間數目460間,預計2021年完工。

以上發展及營運酒店安排令海洋公園毋須投入資本興建酒店,但在發展商營運期內可享有部分酒店營業收入,這對公園的營運支出有補貼作用;營運期過後,更可取得整項酒店的權益。不過,當中的發展時間冗長(包括城市規劃及契約修訂程序),若由首次招標的2009年起計至2019年初第一間酒店正式開幕,共計超過10年。

海洋公園位處的黃竹坑區,整體發展有交通配套的考慮及限制。海洋公園對外交通因南港島線於2016年底完成而顯著改善,由港鐵金鐘站往海洋公園站的行車時間只需要約4分鐘。區內泊車環境亦有所提升,包括公園內增加有蓋私家車車位及旅遊車車位,海洋公園站也設有車位供泊車轉乘之用。

香港仔隧道作為連接港島南區(包括黃竹坑地區)與港島北的主要通道,其高使用量仍備受關注。地區內的道路網絡亦要應對持續的新發展需求,包括黃竹坑車廠上蓋的大型商住發展(逾4700個住宅單位及50方萬呎商場)、黃竹坑商貿區的新商業發展,以及區內學生(尤其是三所國際學校)上下課形成的交通擠塞問題。

海洋公園的未來取決於港人的支持及其定位與開源節流等安排。這項具義意及美麗的資產值得我們努力保護。

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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