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2020年5月23日

周六地產專題_海外置業●置業評析

新冠肺炎觸發「轉買為租」趨勢

在新冠肺炎影響下,不少行業的生態環境都出現前所未有的變化,英國私人住宅租務市場亦一樣。英國政府自3月中實施居家令後,私人住宅租務成交量大幅減少,根據物業軟件公司Goodlord統計,由今年3月17日至4月14日,新增準租客登記較去年同期下跌72%,訂立租約數量更按年大減88%。然而,由4月14日至5月7日,新增登記準租客人數反彈45%,新租約簽訂量也回升22%。由此可見,住宅租務市場有率先回暖跡象。

政府補貼工資 欠租情況少

居家令實施期間,訂立的新租約主要是必要性搬遷,租客大部分是醫務人員或其他關鍵工作人員。由於社交距離的限制,物業代理不能如常帶同客戶實地參觀,虛擬技術的應用變得更為重要。於是,不論放盤、睇樓甚至簽約,業主和租客都在足不出戶的情況下完成交易。

即使英國疫情自3月起轉趨嚴重,筆者所接觸的業主中,絕大部分都按時收到租金。最主要原因,相信與英國政府為企業提供工資補貼計劃有關。在補貼計劃下,當地僱員可收取薪金八成,上限為每月2500英鎊,直至今年10月底。

就目前情況而言,上述措施對「保就業、穩民心」的效果尚算不俗。綜合不同物業代理的資料,要求減租的租客比例遠低於市場預期;另一方面,政府並要求銀行向客戶提供「按揭假期」,容許他們延後還款,都有助解決業主們燃眉之急。

由於英國政府已於3月18日立法暫停處理未來3個月的收樓令申請,即業主不能以欠租為理由要求法庭頒令租客遷出。對於上述禁令會否於6月屆滿時再度延長,目前仍然是未知數。上星期房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺(Robert Jenrick)在國會發言,表示政府將因應巿況、抗疫成效和法庭意見,審慎考慮下一步行動。

因此,假如業主遇上有經濟困難的租客,筆者建議先透過地產代理了解租客的實際情況,從而制定最符合雙方利益的解決方案。目前較普遍做法包括減租、訂明延後還款的安排,以及提前中止租約等等。

居家令放寬 需求逐漸釋放

正如業界預期,部分早前因為居家令而囤積的租務需求正逐步釋放。英國政府上星期宣布解除部分限制,容許物業代理正常復工。筆者認為,此舉是振興當地樓市的重要一步。就以一個在曼徹斯特市剛落成的項目為例,於首個「正常」的工作日,代理就促成至少4宗零議價租務成交。

當然,要全面評估新冠肺炎對英國私人住宅租務市場的影響,目前仍是言之尚早。不過,筆者預期,部分準買家可能擔心未來樓價下調,或自身經濟條件改變而暫時擱置上車計劃,「轉買為租」將令私人住宅租務市場的反彈更為明顯。

羅紹輝_資深國際物業顧問

http://propertytalk2014.blogspot.hk/

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