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2020年5月9日

周六地產專題_海外置業

日本橫濱 關東人最愛擇居3年冠
交通生活配套齊 樓價平東京三成

日本樓價近年逐步由谷底反彈,去年首都東京連同鄰近地區合稱的東京圈(東京都、埼玉縣、千葉縣和神奈川縣的1都3縣),住宅平均售價更升至歷史第二高水平,僅次於1990年的頂峰。雖然近年日本樓價升幅主要集中於首都東京,但日本交通網絡非常發達,鄰近東京的縣市潛力亦不容忽視。東京毗鄰的神奈川縣橫濱市,連續3年穩站關東人最想居住的地區(以車站劃分),排名凌駕東京多個主要車站,但橫濱的新盤價格卻低過東京近三成,升值水位多。

日本國土交通省在2020年1月1日發表的公示地價顯示,2019年全國整體地價按年漲1.4%,連續5年上升;其中住宅地價按年有0.8%升幅。全國三大都市圈──東京圈、大阪圈及名古屋圈之中,東京圈住宅地價增幅名列前茅,按年升1.4%。

東京圈去年新盤售價歷來次高

東京圈的樓價水平向來是全日本的指標,日本不動產經濟研究所發表數據顯示,2019年東京圈的新盤平均成交價為5980萬日圓(約430.6萬港元),較2018年上升1.9%。期內新盤售價6123萬日圓(約440.9萬港元),為有紀錄以來歷史第二高水平,僅次於1990年的頂峰。

不過,日本亦面臨新盤供應減少的問題,該研究所指出,去年全國新分層住宅供應量約7.07萬伙,按年減少12%,3年來首現下跌,供應量更創1976年以來最少。

 

雖然東京都為整個關東甚至全日本的核心,卻非關東人首選的理想居住地區。日本地產資訊網站SUUMO每年就關東人最希望居住的街區(以車站劃分)進行調查,今年訪問7000名來自東京、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣及茨城縣關東地區的20至49歲居民,發現排名榜首20位的車站,有14個位於東京,神奈川縣及埼玉縣則各有3個。

居於首位為JR橫濱站,連續3年位列榜首,較東京都的JR惠比壽站及JR吉祥寺站更受歡迎。橫濱站奪冠的主因是,只需30分鐘車程就可以到達東京市中心,而且設施及生活配套等方面也十分便利。

橫濱中區縣市機關所在

位於神奈川縣的橫濱,東臨東京灣,佔地435.43平方公里,是神奈川縣最大的一個市,屬全國人口最多的城市,逾375萬人,佔神奈川縣超過40%人口,較關西主要城市大阪市約275萬人口,還要多出100萬。

近年日本樓價持續向上,包括東京圈在內的關東地區樓價更加跑贏大市。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,2019年全年日本整體樓價上升0.7%,同期關東地區樓價有1.2%升幅。

雖然橫濱前往東京市中心相當便利,但由於不在東京都範圍,樓價一向較為低水。日本不動產經濟研究所最新一手分層住宅的數據顯示,2019年東京都市中心23區一手分層住宅新盤平均成交價高達7286萬日圓(約524.6萬港元),期內神奈川縣同類物業平均成交價只約5295萬日圓(約381.2萬港元),較東京都市中心23區低逾27%。

橫濱轄下有18個區,沿東京灣的鶴見區、神奈川區、西區及中區較為核心。中區為橫濱的中心,神奈川縣廳及橫濱市廳都坐落於此,同時有橫濱紅磚倉庫、伊勢佐木町商店街、元町商店街及橫濱中華街等知名旅遊及購物景點,為繁華的商住區。

 

長者町地價升幅贏大市

中區共有103個町,位於區內正中的長者町,為一個形狀狹長的社區,包括長者町一丁目至九丁目,橫跨伊勢佐木町商店街,佔地只有0.179平方公里,人口近4000人,屬住宅區,但亦有多間銀行辦公室,其中神奈川銀行總部便位於此町。伊勢佐木町商店街是橫濱數一數二的繁華地帶,既有傳統老店,亦有充滿時尚魅力的大型連鎖店舖。

據土地DATA網站顯示,橫濱市最新地價平均每方呎3.08萬日圓(約2218港元),按年升1.7%;中區地價在18個分區中排行第二高,每方呎5.35萬日圓(約3852港元),按年上漲達3.9%,當中長者町八丁目一幅地皮價格按年升4.5%,跑贏大市。

據地產資訊網站SUUMO放盤資料顯示,目前長者町約300個租盤,月租叫價由4萬至33.5萬日圓(約2880至2.4萬港元)。

 

 

 

文:程俊華

 

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