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2020年4月28日

梁守肫 天圓地方

分地費用欠安排

逆權佔地的案件似乎長審長有,據過往紀錄,地主與佔地者得直的比例大約是一半一半。若地主勝訴,法庭判定他可得回土地,即佔地者須搬出,事情自當了結;但若是佔地者勝訴,卻還有手尾相隨,問題並未即時了結。原來根據法庭判決,佔地者勝訴後應可獲得土地,若該地是地段的整部便應經由註冊手續,正式從地主轉移給佔地者,問題比較簡單。但許多情況是所佔之地僅是地段一部分,於是便產生分地問題。

按法例第473章《土地測量條例》,凡地段之分割必要經由認可土地測量師代辦,當然亦要有律師主理,是則費用難免。地主既已失地,若再要負擔分地費用,豈非賠錢送賊,雙重損失?實質法庭的判決, 基本上都止於判定誰人可得土地,少有更進一步指示分地安排,更不會兼理分地費用的攤分。地主既已失地,自無動機再來負起分地責任,甚至是佔地者為了一己利益願意承擔費用,也未必獲得地主配合。然而分地之權應屬於業主,正式工序應由土地測量師從頭測定整幅地段,然後依據法庭判決分出一新地段,這必須地主同意才可成事,故判決後問題未完結。

地主不甘費錢費力分地,是可以理解的,特別是一些並非由地主提出而是由佔地者發動的訴訟。地主當初既不知地段被人侵佔,亦非主動提出收回,事件純由佔地者引起,地主只是被迫抗辯,是則輸了訴訟之餘,怎肯再賠錢測量呢!

這樣的逆權佔地,還要貼上費用跟進,卻也說明土地永久及不動產的特性。試想若非不能移動,土地是可以一如汽車貨物等由一手遞交一手,讓人擁佔藏於夾萬,何來分割註冊等需要?現今判決了土地誰屬之餘,還要地主續後跟進,而這類物品出廠時每每有所謂「出世紙」跟隨,豈非等於有人失了名錶珠寶,不容追究也罷了,還需要失主奉上「出世紙」給新主呢!

無怪有些逆權佔地案例,似乎並無分地測量的跟進工序,看來是與訟雙方都沒有即時考慮及此,亦有可能待日後轉售土地,有需要再來補做,主要還看地主方面。地主敗訴後,基本上地塊面積縮小已成定局,測量遲與早也無分別,但等待至轉賣才來測量,感覺上可能較易接受。

這樣部分地段被人佔領,更要被迫支付費用作測量註冊,是否合情合理,有需要回顧逆權佔地的歷史和沿革。逆權佔地的起源,可追溯至以千年計的羅馬佔領英國時代,當時土地本身難有價值,庶民耕種畜牧,花費的氣力才是地利的根本,若由得土地荒廢,何若判給庶民作生息之所。況且土地的擁有權多屬賞賜或霸佔得來,又無可靠紀錄,故有所謂實地佔有已是半擁有的根據。然而如此佔地,很難有「部分佔用」這概念,只要佔有便當整塊地段計算,哪有按時間按部分這般複雜形式佔地。所以發展至現今模式,逆權佔地還有多少原意尚存,也有疑問。

法庭裁決民事訴訟,多有就費用分擔問題作出指示,甚至與訟雙方未必即時接受而互相爭議,法庭亦會再加審視。是即逆權佔地案件,有關人等應否把分地費用一併包括於考慮之列,尤其是有法援背景的,更應於申請法援時及早提出這可能的支出,則案件裁決後,可更順利執行後續的分地了。

梁守肫_香港測量師學會前會長

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