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2020年4月21日

龍兆豐 天圓地方

內房商看淡今年銷情

中國主要房地產開發商公布了相對較弱的2019年業績,以及更加保守的2020年前景展望。平均而言,房地產開發商2019年核心利潤按年增長27%,低於市場預期約5個百分點。31家主要房地產開發商中,僅有8家超過市場預測。

主要房地產開發商2019年收入按年增長33%,低於市場預期約4個百分點;毛利率下滑2個百分點至29%,低於市場預期1個百分點;股息按年上升17%,低於核心利潤增速,反映派息比率略有下降。

主要房地產開發商設定了保守的2020年銷售目標,平均增長率13%,低於建銀預期3個百分點,主要因為新型冠狀病毒影響了2至3月份銷情,全球經濟放緩可能在今年餘下時間進一步影響內房銷售。

市場對於2020至2021年的盈利預測下調了大約8%,可能是由於疫情對2020年交付的影響,以及過去市場對收入增長和毛利率的預期過於樂觀。從2019年業績可以發現,2017至2018年新增土地儲備的權益比例下降,造成較低的併表收入增長和少數股東應佔利潤增加。毛利率方面,自2016年第四季度起的限價政策,有關影響開始反映在2019年毛利率上,再加上2018、2019年下半年的減價潮,以及2018年、2019年及2020年上半年火熱的土地市場,建銀預計內房商毛利率有進一步下行壓力。

總體而言,建銀表示,房地產開發商藉着2019年業績重置了市場對銷售、利潤率和盈利的預期。由於市場對內房商2020年上半年業績的預期沒有太大期望,故此我們預計房地產開發商會利用2020年上半年業績來確認其他遺留的問題,例如對「地王」的減值損失及權益比率較低等問題。

根據克而瑞的銷售排行榜,主要房地產開發商合同銷售額在2020年3月實現了強勁復甦,按月上升130%,按年下跌10%;首季則按年下降15%。由於被壓抑的需求集中爆發,3月份以至次季的銷售反彈,對於市場來說並不完全意外,但是建銀對於下半年的可持續性有所保留,主要由於經濟學家似乎已經達成共識:經濟衰退可能即將到來。

另一邊廂,境內充足的流動性以及房地產開發商對於補充土地儲備的迫切性,令土地市場較房地產市場更早開始復甦,並再次變得熾熱。綜合銷售和土地市場前景,建銀認為,不論次季的「報復式反彈」有多強勢,下半年房地產開發商的經營環境並非特別理想。

龍兆豐

建銀國際證券研究部房地產行業研究員

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