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2020年3月21日

周六地產專題

安達臣道地估值插水 地王夢碎
首置限呎限間隔 發展彈性減

為協助市民上車,政府2017年挑選觀塘安達臣道一幅住宅地作為「港人首次置業先導計劃」(下稱首置計劃)的選址,由發展商興建首置單位。該地皮周五(20日)起招標,設有「限呎、限間隔」等條款,5月15日截標,日後建成單位不少於1000伙將作首置用途,以市價八折發售。

測量界料值54.5億至87.1億

該地的估值曾高達100億元以上,惟業界人士認為,首置項目的條款多,發展彈性大減,個別測量師急削地皮估值20%,最新估值降至約54.5億至87.1億元,百億地王勢夢碎。佔地約21.7萬方呎的安達臣道地皮,鄰近公屋安達邨和寶達邨,可建樓面面積上限約108.9萬方呎,由兩個相鄰地盤組成,靠近安達邨的為地盤A,可建樓面面積約61.8萬方呎;可建樓面面積約47.1萬方呎的地盤B則接近寶琳路。

地政總署周五公布該地皮賣地章程,要求整個項目所有單位的實用面積須介乎248至495方呎;間隔也設限制,兩房間隔佔55%,1房戶佔25%,餘下兩成為開放式單位,最遲須於2026年落成。

當中千伙市價八折發售

政府過往估計該地皮可以提供約1700個住宅單位,當中不少於1000伙作首置單位。政府周五指出,發展商日後就建成的住宅取得入伙紙後,政府會隨機抽選最少1000伙作首置單位,當中最少200個為開放式單位、250個一房單位和550個兩房戶,所有首置單位的總樓面面積不得少於61.8萬方呎。

首置單位將以市價八折發售,並由發展商負責銷售事宜,發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告,供政府參考,政府有權委託代理人負責審核申請者資格等。政府將規定出售對象的資格,參考全港首個首置項目市區重建局紅磡煥然懿居的做法,合資格申請者須居港滿7年,入息和資產限制為居屋白表申請者上限加30%,並設有轉售限制,要持貨滿5年後,才可透過補價把單位出售和出租。

政府指出,首置單位的價單公布前,發展商不得公布該項目餘下一般私人住宅單位(下稱一般住宅)的售價,若首置單位最終未能售清,發展商則可透過支付地價購入有關單位,然後以一般住宅形式發售。

2013年購入九龍東啟德兩幅「港人港地」項目(已建成啟德1號)的中國海外(00688),旗下中國海外發展董事總經理游偉光指出,須先研究安達臣道地皮的招標文件,再決定是否入標。

新冠拖累市況恐流標

由於地皮的發展要求不少,測量師對該地皮的看法趨保守,估值約54.5億至87.1億元,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)5000至8000元。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,該地皮限制多,將影響落成後的定位和售價,目前肺炎肆虐,發展商出價料保守,故決定把地皮估值下調約15%,至約54.5億至65.3億元,樓面呎價5000至6000元。

去年初登場的煥然懿居,以申請者負擔能力定價,惟安達臣道項目的首置單位則以市價定價再以八折發售,民主黨立法會議員尹兆堅質疑定價機制存在漏洞,認為應以申請人的負擔能力定價,並批評現時推地時機極差,擔心該地皮很大可能流標。

另外,地政總署周五公布,推出九龍東啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地盤於本月27日起招標,5月8日截標。該地皮佔地約21.3萬方呎,可建樓面面積合共約116萬方呎,市場估值約81.2億至104.4億元,樓面呎價約7000至9000元。

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