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2020年2月24日

專訪

美聯黃漢成料核心區跌租40%
武肺殺傷力超沙士 民生舖亦失守

零售業受到災難式衝擊,正當去年爆發的社會運動稍為降溫之際,內地新冠肺炎(武漢肺炎)病毒緊接殺入本港,令今年核心零售區舖位市道「雪上加霜」,民生區舖位一向抗跌力強的防線也無可避免要「失守」。美聯工商舖(00459)行政總裁黃漢成接受本報訪問時直言,今次疫情較2003年沙士嚴重很多,估計舖市將進入超大型調整期,核心零售區租金今年將史無前例暴跌35%至40%,最悲觀料2至3年內可能較歷史高位累跌60%至70%,舖位空置率更會爆升至雙位數;民生區舖租預料亦會重挫,全年跌幅最多達兩成。

銅鑼灣街舖空置率升至12.2%

黃漢成指出,雖然香港有沙士的抗疫經驗,但今次新冠肺炎疫症規模遠較沙士當年為大,而且傳染力驚人,社會恐慌情緒較2003年有過之而無不及。當年沙士後有自由行政策刺激舖市,但相信今次疫症過去後,中國經濟也走下坡,未來一段長時間亦未必再有大量內地遊客來港,消費市道難復舊觀;加上估計疫症後,社會運動很大機會捲土重來,零售市道難以樂觀。同時,疫症會加速網購發展,進一步打擊實體店經營前景。

由於本港經濟勢必進入衰退期,零售業大規模結業潮出現,失業率大有機會飆升至雙位數字,高過2003年。黃漢成形容,舖市前景絕不樂觀,因除遊客市場受衝擊外,民生消費力亦大為削弱,料舖市將迎來為期2至3年的超大型調整期,核心零售區及民生消費區無一幸免。

上月疫症未爆發前,原先估計今年舖市先跌後穩,核心區商舖租金會跌10%至15%,現時則修訂為上半年急挫30%後,下半年再有5%至10%跌幅,即全年有機會下瀉35%至40%,較2013年高位插逾50%。銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環四大核心區的街舖空置率,將升至雙位數水平。當中,該行統計銅鑼灣去年底空置率約9%,本月已升至約12.2%,相信未來情況只會更差。至於民生區原估計只有5%以內的調整,最新估計至少跌15%至20%。

招頂租個案增 業主減價自救

黃漢成表明,今次租金大幅回落,相信2至3年內核心區租金將回到2006至2007年水平,相對2013年最高位跌60%至70%,但仍較2003年為高。不過,商戶組合勢將重回十多年前的景況,即不少現時在二、三線街道售賣中低價貨品的店舖,有能力進佔一線街舖,意味高檔消費品店舖數量大減。近年多間超巨型旗艦店舖,勢將重新拆細出租,相信未來一段時間市場只集中租用面積1000方呎以下的舖位。

由於市道太差,據美聯工商舖統計旗下收到的舖位招頂租個案,目前共有143個,較去年7月的131個多逾9%。

黃漢成解釋,招頂租的舖位未有大升,因過去一段時間放租的舖位租客已「投降」退租,故剔除在招頂租個案中,但是另一方面亦代表吉舖數量增加。

在大量吉舖湧現下,不少業主作出「自救措施」。黃漢成透露,現時有商戶希望提早離場的話,業主一般沒收按金後便會讓租客盡快遷出,不會強行要求租戶賠償,務求令舖位可以盡快招租,因若短時間未能租出,「舖位之後隨時吉一年半載」。另外,業主現時可以接受到大幅減租,如果租客穩健,不介意「再減多啲」。

雖然目前市況疲弱,但仍有個別商戶趁租金下跌「博一博」。黃漢成表示,近月飲食業表現差,有不少結業個案,但疫症後,較活躍租舖的卻是經營飲食的商戶。因為目前不少飲食租戶尋求頂租或頂讓生意,以前一般需要一筆頂手費,但現時多數毋須頂手費,舖位已有基本裝修及搵食工具,可節省一筆資金;反觀零售行業開舖意欲將極之低迷。

採訪、撰文:程俊華

 

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