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2019年12月30日

劉振江 天圓地方

長遠房屋需求推算

政府最近公布2020-21至2029-30年度(十年期)長遠房屋需求推算,數目較去年下調2萬個單位,由45萬個降至43萬個(以中點計),這是繼2018年下調1萬個單位後再次下調。有電視時事節目提問在本港住屋困局仍然嚴峻的情況下,下調目標供應量是否合適?

而公屋聯會就房屋供應目標再創新低表示極度失望。根據政府現行的需求推算方法,可預計未來數年的目標供應數目將持續向下,而幅度主要會因受私營房屋空置量調整數目所影響。此等趨勢對政府為增加發展土地供應的努力構成困擾。

這次下調的結果由兩個向下及兩個向上的因素所造成。需求減少的原因分別為住戶數目淨增長評估減少1.23萬個(以中點計)變成20.98萬個或-6%,以及私營房屋空置量調整數目較2018年大幅增加1.07萬個(2018年只為0.19萬個),合共2.3萬個。需求增加的原因為受重建影響的住戶增加500個,以及居住環境欠佳的住戶增加2500個,合共3000個。

「住戶數目淨增長評估數目」取自政府統計處的推算。2018及2019這兩年的評估數目皆建基於2016年為基礎的人口推算,有關推算詳情於2017年10月公布。由於上述兩個十年時期相差僅一年,所以有關數目分別在於最早2020年及最後2030年,後者較前者減少多達1.23萬個,反映未來十年期增長失速非常厲害,並預計會持續下去。

根據該推算,家庭住戶數目由2016年的251萬戶,上升至2046年頂峰的297萬戶,之後開始緩慢下跌。而2018年下調1萬個單位供應目標的主因亦是基於相同的增長失速推算。

「私營房屋空置量調整數目」是運輸及房屋局, 在參考差餉物業估價署的私營房屋空置量數據後推算所得。2019年的長遠房屋策略周年進度報告,列出2018年底的私人空置單位數目為5.14萬個以及過去十年期的平均空置率4.1%;而2017年底的數據則為4.29萬個及4.2%。

空置單位數目在2018年內大幅漲約8500個 (包括1872個新增新落成的住宅單位但未獲發滿意紙或轉讓同意書),反映私人住宅市場因不同原因空置的單位有較明顯的升幅,亦令空置率由2017年的低位3.7%增至2018年的4.3%。究竟局方如何決定此項空置量調整數目,上述周年進度報告並未列明。

以上的分析反映令供應目標數目減少的兩項主要因素皆有其時間局限性,住戶數目評估建基於2016年的調查及其後一年的評估,而房屋空置情況亦是發報告一年前的數據。

2019年下半年香港經濟環境出現急速向下行的情況,房屋需求放緩的情況從有關樓價及租金指數向下看到,2019年底的私人住宅空置量還待政府公布。但由於此次社會事件對本港的旅遊及酒店業以及外地學生來港學習皆造成嚴重衝擊,這對房屋需求的影響(包括酒店房間作長租用,學生宿舍等)還需要時間方能顯現出來。

香港房屋的需求受到眾多因素所影響,包括政治環境、經濟(樓價及租金上升)、近年的需求管理政策(壓抑需求),未來的房屋需求推算在實際調查及理解現時社會狀況之上,還須要加進以上考慮因素,讓香港為未來作更好的準備。

劉振江  香港測量師學會前會長

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