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2019年12月24日

梁守肫 天圓地方

欠缺數理認識 引來吹水面積

新界地段的面積本應以百年前實地原貌為依歸,否則亦應以當年的測量地圖或早年的航空照片作準,最後才是紀錄上的面積,只不過許多行政及土地買賣事項竟以紀錄的面積計算為憑,更認為若不顧這面積以處理事項,例如收地賠償措施者,恐會引來挑戰,漸而不理這紀錄上的面積是否準確,也視之為鐵案如山,不容否定。

這樣的態度,或許源自土地的契約註冊精神,認定紀錄的面積乃是政府與個別地主簽訂的一項條款,故此應該遵守,即使是有失準之處,也惟有接受。報章上或是有些文件中更有以「法定面積」一詞套用於此紀錄面積之上,可見人們對這面積的重視。然而,即使這紀錄的面積被尊為「法定」,筆者仍要提出多方討論:第一是這「法定面積」界定它的單位應該是1%英畝還是方呎。第二是這「法定面積」是否優於丈量約份圖,當年集體官契(Block Crown Lease)條款中說及以圖為準者是否有效。第三面積若與實地不符,可否引用「逆權管有」這概念來處理,實質地更正這「法定面積」。就看這三方面且分論如下。

面積的單位

百年前的丈量約份測量目的純是釐定那些原有村民耕種聚居之地,從而分出無人認領者作為政府(前稱皇家)之地,並且按面積而抽稅,當時的稅率很低,最少者是1%英畝(俗稱一分地)為一仙,是以丈量圖及紀錄上各地段只計算至分為單位。這粗略的面積處理,實是符合當年的需要,亦反映測量的現實,當年主理的測量師亦已於他的報告中指出這粗略性,意謂若要精準的地界紀錄,還需要另作測量等,其後固然沒有進一步的測量,丈量圖便演變成唯一的法定紀錄,沿用至今。

於上世紀五六十年代間,當時的新界理民府(於1982年改組)發出內部指引,把所有地段面積從分畝地改為方呎作單位,以數學公式,一分地等於435.6方呎為換算方法,如是者便產生了一組新的面積紀錄。

這樣的紙上換算方法實則誤盡蒼生,許多原地段不足一分地的盡都變為400多方呎,甚至有些茅廁土地僅得五六十方呎者也獲得同樣增大。如此的變換單位實,等於隱沒了原數字的精略性,忽視物理學方面採用度量單位的意義,扭曲了原紀錄的性質,是外行不擅處理技術問題的現象。根據當年政府的紀錄,原來理民府嘗試轉換這土地面積單位時,曾有一位測繪處的外籍土地測量師戴偉(Roy Davy)於1966年致函進諫,痛陳隨意變換面積單位的不當,可惜此未反映於事實,看來當年的執政者必當這提議為耳邊風,黃鐘毀棄、瓦釜雷鳴,世事之遺憾又豈獨是這一宗呢?

如是者,幾許謬誤因而產生,買賣舊地段者以方呎為單位而實地則無從兌現,政府收地以方呎計算的,便虛耗了公帑。更加怪異的乃是一細小的地段,譬如是一二分者,會被分割為多塊分段,每一分段必然更小於一分地,但竟也註冊為一分,是以有個別例子是有一地段本為兩分者(數字上換算為870餘方呎)竟分為五分段,而每一分段都記錄為一分地。如是者,原有的地段最多只為二分(或許實已不足)者,經過這紙上工序竟會變成2000餘方呎。這樣的紀錄,說是「吹水面積」,絕不為過。

若使針對這類「吹水面積」,為恐引起訴訟,照樣當作「法定面積」而賠償,是否合理呢?

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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