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2019年12月23日

林浩文 天圓地方

港明年樓市仍具挑戰 舖市最傷

2019年是「動魄驚心」的一年,中美貿易、英國脫歐及社會運動等因素對香港的房地產市場有重大影響,而近年房地產市場有「股票化」的趨勢,即受不同因素影響出現短期波動。2020年是具有「挑戰性」的一年,有許多因素可左右本港房地產市場。

就住宅市場而言,近月社會不穩定和經濟步入衰退對香港未來樓市帶來負面影響,預計到今年底一般住宅樓價會較今年5月頂峰時下跌約8%。儘管市場氣氛淡靜,影響過去多月的住宅銷售,但《施政報告》後的放寬按揭措施令買家的首期壓力大減,令積聚的購買力釋放,特別是樓價600萬至800萬元的二手市場。

全港190萬名納稅人中,以九成按揭計算,有約25%符合購買600萬元物業的最低入息要求,加上600萬至800萬元樓價的單位只需要一成首期,預計這類單位成為市場主要需求動力,成交量將上升兩至三成,帶動二手市場未來三四個月持續亢奮,直至盤源及購買力消耗後才會緩和。

以800萬元預算和現時樓價呎價分析,買家可在新界地區如將軍澳、東涌及屯門等購買500方呎以上單位,預計成交將會集中在這些區域。

另外,由於800萬至1000萬元單位首期降至兩成,筆者相信發展商在未來數月推盤都會集中在港幣1000萬元以下的中小型單位為主,但有部分發展商會推出豪宅單位以測試市場反應。整體而言,預期2020年一二手住宅銷售量跟2019年相若,預期約6萬宗,二手成交量因政府新措施有望回升。筆者估計2020年一般住宅樓價將輕微下跌5%,但好像1997年大跌市出現的機會不大。

港島寫字樓市場而言,受中美貿易戰和社會不穩定影響,許多租戶都對市場前景謹慎,大部分都十分看重節省開支,有不少租戶由租金高的寫字樓搬至同區租金較低的寫字樓,甚至搬至非核心區,又或者在現有的寫字樓設法節省成本。

在過去數月,不少租戶都有把租賃規模縮小大約20%至30%。過去積極擴充的中資公司的租賃活動淡靜,有小部分超甲級寫字樓錄得個別退租個案,令供應重投市場。

整體而言,由於港島區甲級寫字樓的空置率都偏低,預計明年港島區甲級寫字樓的租金跌幅不會太大,預計下跌約6%至8%。

至於九龍區商廈市場,由於本地和全球經濟前景不穩定,九龍區寫字樓租賃氣氛轉弱。九龍區出現不少棄租個案,早期需求放緩跡象也漸漸反映出來。由於市場供應尚未完全消化,加上來自棄租及共享工作空間的供應,即使明年九龍區寫字樓的新供應有限,筆者預計2020年九龍區寫字樓的租金將下跌2%至4%,甲級寫字樓租金跌幅會更大。

現時正值「寒冬」的零售市場亦備受矚目,儘管預計香港零售業在2020年仍面臨重大壓力,但部分零售業可能逐步進入「新常態」。

消費力和消費氣氛受社會不穩定影響,位於主要購物區如中環、銅鑼灣,尖沙咀和旺角等傳統零售熱點均受影響,加上大型運輸系統及路面情況令市民出入都受影響,部分市民為避免人多塞車,都會選擇留在「社區消費」,因此提供市民生活所需的地區商場及民生區商店的銷售額相對較為穩定。整體而言,零售市場還有一段時間才有望「回暖」,因此筆者預期2020年街舖租金將持續下跌約15%。

林浩文  萊坊執行董事、估價及諮詢部主管

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