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2019年12月7日

周六地產專題

CCL回落0.82% 八指數齊挫
放寬按保成效短 樓價恐高位插一成

政府放寬按揭保險樓價上限(放寬按保)雖然成功令二手住宅樓市止跌,但刺激作用有限,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報179.88,逼近止跌反彈前的低位179.01,按周跌0.82%,顯示樓價欠缺上升動力,兼且正在累積下行壓力。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,最新一周八大樓價指數齊跌,是10月中放寬按保後首次出現,而若CCL一旦跌穿179,預示樓價調整尚未完成,勢要下試今年初的低位,即由高位回落約10%,所以未來數周走勢相當關鍵。

準買家觀望 等執平貨

黃良昇指出,放寬按保雖令樓市短暫止跌,但卻回升乏力,相信是市民「對本港經濟前景感憂慮,故忍手入市」。即使近期的預約睇樓量回升,「睇樓多,但唔落疊(入市),心態係睇定先,等市況回落先再執平貨。」

事實上,最新的中原經紀人指數CSI處於50點好淡分界線之下,加上中原估價指數(主要銀行)CVI於好淡分界區間下限的40點上下爭持,均已預警樓價再度向下,「(樓價)好有機會向下」,但會否大跌要看本月9日開始揀樓的新一期居屋反應,及本月中美兩國能否成功簽訂貿易協議。

CCL最新報179.88,較今年6月底的歷史高位190.48回落5.56%,相對今年初的低位169.95,潛在跌幅約5.52%。

新界東最傷 創33周新低

四大分區以新界兩區樓價走勢率先回軟。新界東樓價指數報187.5,按周跌1.29%,明顯低於5周前的191.5 (即樓價止跌反彈前水平),兼創33周新低。新界西樓價指數為161.98,按周跌0.95%。新界兩區指數同樣連跌3周,分別累跌2.18%及2.56%。九龍分區樓價指數報177.8,按周跌1.06%。港島分區樓價指數報190.3,按周跌0.04%。

周五(6日)公布的CCL是根據11月25至12月1日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中有近七成交易是在11月11至17日簽訂臨時買賣合約,是10月16日放寬按保後第4周市況。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示,放寬按保主要針對想置業的用家,措施推出初期有部分心急的準買家率先入市,惟較理性的買家則傾向「睇定啲」,由於挨近年尾,假期較多,相信買賣雙方都不會急於成交,估計短期內買賣兩閒,樓市待明年首季農曆新年後才轉活。

麥萃才估計今年全年樓價只會有輕微升幅,明年走勢須視乎中美貿易談判能否落實,若成功落實,料樓價不會大跌,其他因素包括本港就業情況是否穩定和薪酬調升情況等。

城大社會專業進修學院社會及人文科學部講師吳家鎚說,放寬按保初期上車客入市增加,惟經過一段時間後樓價趨平穩,加上準買家對社會運動的發展「未睇得通」,入市變得審慎,故樓價指數略為回落亦正常,未來一段時間的樓價走勢,將視中美貿談進展、本港社會運動發展和本地失業率走勢等因素。

周末預約睇樓量升逾10%

另外,中原地產統計十大屋苑周末兩天(7日及8日)錄得537組客預約睇樓,較之前一周上升10.3%,當中天水圍嘉湖山莊有130組客預約睇樓,按周急增30%,幅度為十大屋苑最勁。鰂魚涌康怡花園的約睇樓量亦按周多20%至60組。

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