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2019年12月3日

梁守肫 天圓地方

三維地界測量的發展大勢

三維的地界測量和紀錄,不能一蹴即就,即使是上文提到的國際測量師聯會(FIG)所議及的,也只說及幾個國家算得上是實行了這三維的制度,其他只在研究及嘗試中,而大部分國家和地區還未啟步。

已實施了三維定界和紀錄的,計有瑞典、挪威和澳洲的維多利亞州和昆士蘭州,加拿大的紐賓士域及哥倫比亞,以及中國的深圳等,此外還有克羅地亞、波蘭等積極發展。

看來,在這項三維地界測量及紀錄的領先地區,多是新發展或地多人少之處。當然,筆者絕無意貶損它們的科研技術固屬高度水平,只是分析事實。凡是早期發展、建設密集的地方,必然難以改進已有的測量紀錄,且看所有大都市,人口每是二三千萬者,單以地下鐵路為例,已是星羅棋布、縱橫交錯;加上其他地上及架空的建設,要以三維形式詳細紀錄,實在談何容易。

俗語所謂:造衫容易改衫難,一地的三維測量和紀錄,最好是從發展開始着手。就以深圳為例,該地積極發展始於約30年前,其中的地下發展乃是以「丰盛町」為名的地底商場,於2005年與地面的建築物割離,獨立註冊出售為開始,是中國的第一個三維分割的案例,可見新科技及新制度易於在新發展地區引入。

回說香港情況,一方面不似倫敦、巴黎及東京等早於數百年前已密集發展,但另一方面卻也有過百年的發展歷史,而且地形不平坦,建築及人口極其密集,也屬於難以改良三維地界紀錄之地。技術方面並非最難克服,主要問題倒是法理更改的困難。須知目前本港仍是依據契約註冊精神,任何契約紀錄不經訂約雙方同意,就不能修改契約內容。地段的批出也屬契約一類,簽署的一方為政府,而另一方為受批租者,於批地之初,條款訂立了便即生效,若要修改,必要找來政府與批租者。後者本是買地者之一,但時日久遠,現今的舊地段早已分售予一百數十個小業主,更或是各小業主的後人,要尋回所有業主共同更改契約,簡直難過登天。

此外,要把二維的地界紀錄改作三維,很可能影響各小業主的權益,牽動一些百年前的批地條款,若因此要找到所有小業主同意修訂事項,則上述困難當即浮現。

現今本港當然確有天橋、地鐵等發展和紀錄,難道沒有三維的地籍紀錄嗎?這就牽涉至三維紀錄的界定,若是要求明確精準的三維數據及圖則形式來作紀錄,則許多測量工序尚須跟進。例如目前的分層居所,僅以樓層及房間號數為紀錄單位者,便不足夠,必須以更精確更科學化的方式來紀錄,才算合乎三維的標準。例如:某甲買了某大廈地段號數A的18座C樓,嚴格而言這未能顯示某人所享有的絕對空間,要合乎科學化的定義,這18樓的凌空位置應配附一項平水資料,說明該房間地面的平水數字是多少,天花板平水數字又是多少,才是完整的位置描述。

現在香港的情況,莫說18樓C座等未有如許的精準界定,即使是地下鐵或是架空行人天橋等重要設施,它們的收地契約或業權契約,仍會採用示意圖的方式作紀錄。要推行三維的測量和紀錄,距離尚遠,還需要多加氣力。

梁守肫 香港測量師學會前會長

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