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2019年11月29日

龍兆豐 天圓地方

看升預期逆轉 山東樓價回調

近期對濟南及周邊城市,包括德州市、淄博市等七個房地產項目的走訪調研顯示,2019年來山東省房地產市場一直承受下行壓力,原因是2016至2018年房地產高速增長導致基數過高、經濟增速放緩,以及房地產市場的緊縮政策,特別是2019年棚戶計劃規模縮小了75%,而且對房價只升不跌的預期逆轉。目前山東省房價較2018年中的峰值已回落了約15%,銷售額則按年持平,顯示省內房地產市場的基本面仍然完好。

山東省是一個人口眾多的大省,以強大的工業產業為依託,人口數量僅次廣東省。省內不同城市之間的發展相對均衡,但省會城市濟南並不比其他二、三線城市有明顯優勢。例如濟南市的GDP(國內生產總值)與沿海城市青島相比低50%,並與三線城市煙台相若。濟南的人口約700萬,少於臨沂、青島、濰坊、菏澤和濟寧這幾個人口多達700至1000萬的城市。除了省會濟南以外的房地產市場,全部城市均具有房地產發展機遇。截至2018年12月,中國主要房地產開發商有約8%土地儲備位於山東,青島、濟南、煙台和其餘城市各佔2%,顯示山東的三、四線城市仍待發掘。龍湖集團(00960)和中國海外發展(00688)在山東的土地儲備以25%和20%位列之冠,主要分布在煙台和濟南。

國家統計局數據顯示,10月全國房地產銷售面積按年回升。2019年首十個月,在房屋住宅價格按年增長7.2%帶動下,全國房地產銷售額按年增長7.3%,房地產銷售面積恢復至0.1%的正增長。雖然一些熱點城市的交易數據可能因網簽時間節點而有一定誤差,但從整體來看,中國商品房的潛在需求依然堅挺,預期2020年房地產銷售額只會因為較低層級城市的銷量回歸正常化而輕微下滑。

9月下旬以來,由於9、10月這兩個月超過預期的合同銷售額,以及相對溫和的房地產政策,房地產板塊已經上漲約10%,部分房企股價升幅甚至接近30%。在缺乏進一步重估催化劑的背景下,建議投資者選股上要更加謹慎。

龍兆豐 建銀國際證券研究部房地產行業研究員

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