2019年11月26日
筆者不久前在本欄曾有提及地籍測量的定界與紀錄需要引入三維(3-D)概念,當時是就本港多宗的逆權佔地訴訟,而所佔用的地方實非土地部分,而是地上建築物的部分空間,因而警覺到三維定界的需要。
時至近日,筆者更接觸到一篇於2018年3月發布的世界重量級文章,詳細地談論這議題,極有參考價值,這文章的英文版本是(FIG publication Best Practices 3D Cadastres-Extension Version)。要介紹此文,且先簡述(FIG)這組織與地位,這是一個聯合國屬下的世界性組織,原名是法文:(Fédération Internationale des Géométres, FIG),意即是國際測量師聯合會,成員是以國家或地區性的測繪組織為單位,每一國家只許以一個組織為代表,因此每當(FIG)開會之時,與會者可說包羅全世界的測量主幹人士及學術專家,他們的報告及文章,雖缺乏法定執行力,但是因為言之有物,一般都備受政界及學者所尊重,自有其指導的作用。
且以這3D地籍測量(Best Practices 3D Cadastres)一文為例,此報告乃是集世界各國專家分組研究的成果,概括百數十個國家及城市的情況,寫成200多頁的分析和建議,內容固是豐富而有代表性,其參考價值自是不容置疑。
這文章開宗明義界定地籍測量乃是土地行政的核心項目,這類地圖或圖則必要全面以三維方式概括三項地段資料,是為土地的權益、規範及責任(這三項名詞是筆者翻譯,可能不夠精準,更欠缺原英文的音韻格律,原文是「Land rights, restrictions and responsibilities」即3個R,順口易記,容易入腦)。
筆者見了這3個R,深有同感,更加了解到目前好些逆權佔地不義之處,卻原來現今的佔地者,每多是在佔地之內建構違例事物,享用經年,而政府發現之時,只知追究註冊業主,待事情曝光,佔地者更會採用時效條例申請免受追索,但關於違例建築方面,仍盡量逃避,這樣的佔地豈非只取其有利的一個R(Land Rights)而不須負責其餘的R,世事之不公,有如是耶。
這3D地籍測量長文繼續有謂現今的建築物,極其複雜,為要準確地描畫及記錄內中的分用空間,平面二維的方式絕不足用。文中更指出空間的分用可能是犬牙互扣,混雜牽連,甚至以二維平面加上分層繪畫的圖來表達,也不足夠,必要是真正的三維數據記錄才足應付。文中指出建築物的地底或上空會有不同的事物穿越,它們的業權是另有所屬,非是大廈的部分,例子包括隧道、地下管道、基建項目、水電煤通訊等設施,都屬常見的事例。對於這列清單,筆者認為更可加上逆權佔用一項,是則以傳統的角度看待地段,認為它是包有地底伸延至上空的範圍者,實在有違現實,應宜檢討。
其實這樣的上下伸延概念,固已不切實際,而若執行這樣的地權範圍,更會妨礙土地的使用,有損公眾利益,試想一條地下管道的設計,又或是飛架於上空的建設,盡都要趨避已批出的地段,或是支付大筆補償,莫不動用公帑,由納稅人所負擔。現今固有行政及立法措施,讓這類公共建設,有所謂「凌駕性」的法理,照樣推行,只不過真正的三維用地概念仍然有待確立。
總之,使用土地、分享業權、測量定界和記錄,繼續以二維方式處理,必然不足以應付現代的土地發展,技術與法制必要與時並進,三維定界,應是自然的趨勢。
梁守肫 香港測量師學會前會長
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