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2019年11月21日

劉勵超 天圓地方

城市規劃難兩全其美

上周談美國和香港賺大錢的企業,無獨有偶都協助政府建屋紓房困,故事只講了一半,今天續談這些美意是否得償所願。先說美國,有傳媒指出大企業在加州出錢出地資助興建可負擔房屋,不一定水到渠成,障礙原來竟是州政府和地方政府的嚴緊城市規劃法則,不利大規模發展房屋項目!由於上世紀三藩市及洛杉磯等大城市由市區中心不斷向外圍擴展的策略,現已到了極限,退而思其次便要增加現有居住用地的發展密度,以向高空發展的樓房,取代美國典型的單層單家庭式獨立屋。問題出在兩個城市的規劃法例,分別把75%和62%的居住用地限制於蓋建單層或不多於複式房屋,這個緊箍咒不鬆,房屋供應就很難大幅增加。有州議員建議修例「拆牆鬆綁」,容許在巴士站、地鐵站及就業密集的地區附近發展多層住宅大廈,但社區原有租戶擔心被重建逼遷,不能另覓同樣租金水平的住所;也有自住業主不喜歡他們的房子被高樓大廈重重圍困,嚴重影響居住環境,結果修例草案被受影響的市民大力反對而擱置。

香港建築物老早已向高空發展,但再增居住用地的地積比率已接近客觀極限,解決不了缺土地欠空間的問題;加上近年自然及文物保育運動受到相當支持,城市發展難度比三藩市和洛杉磯更高。就算有心人捐出大片農地發展「社會房屋」,也可能被不同團體以各種理由反對而最終作罷。宏觀來看,香港需要開拓土地資源,就不得不重新在維港以外水域大規模填海。筆者作為納稅人,覺得「倒錢落鹹水海」比花費數以十億計公帑去修復過去五個月被人破壞的公共設施和大學校園,有實質意義得多。

不少港人定居的澳洲悉尼,也面對嚴峻的可供發展土地短缺及重建問題。日前悉尼舉行的一個「良好發展」高峰會上,與會者對發展悉尼的挑戰作分析,放諸香港雖然不是百分之百適切,但其中有不少經驗相信會令從事香港公共及私人發展規劃的工作者感同身受。據新南威爾士州規劃部長所言,該州正被反對發展的「莫在我後院」主義窒礙,他接受規劃過程要民主,但卻指發展商為此遭受重大挫折。他認為,社會要正視房屋功能不只是一種資產,更重要是為人們提供住所,這說法跟習近平主席兩年前在十九大說「房子是用來住的,不是用來炒」同出一轍。該部長又強調,房屋政策需要肯定租客應受租約保障和房屋種類應多元化,回應在野黨批評現時的新建房屋豪宅化,成了投資工具,想買樓自住的普通市民根本負擔不起。習主席同樣早在兩年前已說中國要「加快建立多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居」,看來無論是中外國家、資本主義或社會主義制度,對解決房屋問題的辦法都有一致看法。此外,會上發言的關注房屋組織代表則指,悉尼藉新建輕鐵系統帶動市區重建,將刺激沿線周邊的物業價值上升,把原來的居民和商戶趕出社區,這個憂慮不正是在港鐵港島線伸延至西區時已應驗了嗎?

5年前佔中運動以來,社會愈趨分化,有年輕港人覺得自由空氣和上游機會日漸渺茫,為自己和下一代着想而有意移民;也有小部分年長的人難以抵受香港社會污煙瘴氣而有意離開是非地。無論是什麼原因,移民外地其中一個重要考慮是居住問題。香港人的熱門移民目的地,包括加拿大、澳洲都有房屋問題。居住問題以外,所謂崇尚自由民主的西方國家,也有各種社會不公現象,例如澳洲政府最近考慮立例限制傳媒報道政府工作,倫敦市政府企圖禁止持續堵路抗議的「絕種叛亂」(Extinction Rebellion)環保運動。巴黎雖是法國大革命「自由、平等、手足情」口號的發源地,但「黃背心」運動已持續一年。家家有本難念的經,香港人要找人間樂土安居可不易呢。

劉勵超  地政總署前署長

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