2019年10月21日
今年《施政報告》首重房屋及土地供應。近年政府在這些問題上的政策決定,經常備受不同界別批評,官員制訂政策愈見艱難,但此時更需要官員運用其知識及鼓起勇氣為香港市民尋求福祉。報告當中的兩項政策包括放寬按揭保險樓價上限,以及為增加公營房屋土地供應的措施,顯著引起關注。
就放寬首次置業人士九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元,以及八成按揭上限(包括自住樓換樓)由600萬元提升至1000萬元,有意見認為是「好心做壞事」;這被批評為鼓勵市民在樓市高風險時期置業,以及令有關買家可能變成負資產業主。
特首就此政策提出的考慮為置業人士提供更合適的財務安排,讓他們毋須依賴由一手樓地產商提供的額外按揭,有更多買樓的選擇。政府現行政策令銀行按揭成數低,是很多買家負擔不到二手樓的重要原因,亦是令原本龐大的二手市場被冷凍的源頭,這是多年來政府推行需求管理政策的後果。有意置業的買家因此被削弱選擇的能力,在樓市向上多年,社會自然產生怨氣。
現今香港整體經濟下行的情況已經清楚顯現,這提供機會讓政府減少對按揭業務的管制,讓市場進行調節。對於擁有良好職業及穩定收入的人士及家庭,先前礙於首期不足而未能置業/換樓,這新安排自然增加其選擇彈性。另外,政策對釋放二手樓市場供應有正面幫助。對於利用此措施的買家,其當要充分認識樓市受整體經濟下行情況所影響,而其置業成本亦因保險費用而上升。
未來住宅土地供應以公營房屋為主導,這是要落實去年6月特首公布公私營房屋供應比例由6︰4 改為7︰3的目標。私樓土地供應目標大幅減少25%,但政府更不能掉以輕心,必須確保調低了的供應目標不會落空;而公營房屋供應現時大幅落後於目標是源於熟地嚴重不足。
政府根據土地供應專責小組報告建議,循多方面落實增加短中長期的土地供應,是對症下藥,而有效執行政策對香港未來發展十分重要。
具體落實增加公營住宅土地供應的措施包括收回私人土地以及鼓勵私人發展商參與土地共享計劃,而公營住宅一般以大土地面積及高密度為主線。收回私人土地的行動將由公營房屋規劃帶動包括︰(1)市區三條鄉村寮屋區,合共7公頃用地;(2)在靠近新發展區及主要道路附近的棕地尋找機會,首階段工作就近現有基建的160公頃棕土地作檢視;(3)就規劃作高密度住宅的土地,包括「綜合發展區」及「住宅甲類」,而又仍未有發展計劃的土地尋找機會;有關行動所能帶來的單位供應數量尚待政府往後作公布。
「土地共享先導計劃」的框架終於公布, 與政府先前提出的介紹作比較,反映政府能吸納多方意見,讓計劃增加獲得支持的機會,包括成立獨立審批機制,就政府介入收地及創造基建條件而增加的樓面作較吸引的公私營分配比例等。
反修例事件令到香港有眾多改變,經濟環境更迅速轉壞,冀望政府有更大決心及動力,推行合適的房屋及土地政策變革,以求改善民生。
劉振江 香港測量師學會前會長
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