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2019年10月19日

周六地產專題_海外置業

悉尼寶琴山 地鐵新線帶旺樓市
膺人氣最盛十大住宅區 獨立屋受捧

香港近期社會氣氛欠佳,再令港人萌起移民念頭,澳洲一向是目標之選,當地物業中介網站realestate.com.au發現,今年9月港人通過其網站瀏覽澳洲物業的次數,按年激增近三成半。坐落澳洲悉尼西北面的寶琴山(Baulkham Hills),雖非港人熱門置業地區,但受惠於悉尼地鐵新支線通車,近期成為當地人氣最盛的十大住宅區之一,港人不妨放眼此區。

寶琴山屬The Hills Shire市政區範圍,距離悉尼中央商業區(Central Business District)西北面31公里,車程約半小時。顧名思義,寶琴山呈山勢地形,區內有多個公園和保育地帶,東南端更與大片林地相連,環境綠化,被視為The Hills Shire居住質素最佳的城區之一。

10分鐘車程抵地鐵站

除綠意盎然的居住環境,悉尼地鐵西北線(The Metro North West Line)已於今年5月底啟用,也催旺寶琴山的樓市。realestate.com.au表示,根據該公司8月物業放盤廣告瀏覽量(包括澳洲和海外)計算,悉尼最受青睞的十大獨立屋地區中,寶琴山排第六位。

寶琴山雖沒有火車站或地鐵站,但隨着地鐵西北線投入服務,居民出外更加方便,區內住屋的吸引力得以大大提升。由寶琴山出發,10分鐘車程範圍內便可到達地鐵西北線3個站,分別是位於堡壘山(Castle Hill)的堡壘山站和Hills Showground站,以及位於Norwest城區的Norwest站。

根據澳洲2016年人口普查,寶琴山人口約3.7萬,是The Hills Shire人口最多的城區。寶琴山面積16平方公里,平均每平方公里約2310名居民,屬低密度住宅區,75%是獨立屋,15%是相連屋,分層單位僅佔10%,獨立屋比例較悉尼平均57%為高。寶琴山47%住宅是4房或以上的大單位,3房中型戶佔39%,1房和2房細單位佔12%,餘下2%為未有分類的單位。

精英公立中學具名氣

澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,寶琴山今年6月獨立屋價格中位數是105萬澳元(約558萬港元),屋價水平在新南威爾士州排第312位,屬中等名次;至於分層單位樓價中位數為71.625萬澳元(約381萬港元),在新州排行176位。

悉尼樓市降溫,寶琴山樓價亦有所調整,截至今年6月,獨立屋價格中位數按年下跌11%;分層樓價中位數調整幅度相對溫和,按年降7%。

寶琴山鄰近的商業園,有位於其北端的Norwest商業園,距寶琴山市中心約15分鐘車程。Norwest商業園佔地172公頃(約1.72平方公里),企業總部或地區辦事處超過400間,包括龍頭超市之一的Woolworths,以及全球領先的睡眠窒息症治療儀器生產商ResMed等等,創造接近2.5萬個職位。

此外,寶琴山校網甚佳,共有9間學校,包括4間公立小學、2間私立小學及3間公立中學。小學方面,以Matthew Pearce公立小學的學術成績最出色,全校超過1400名男女學生,師生比率是1對21,八成半學生來自非英語背景家庭。區內最具名氣為精英學校寶琴山公立中學(Baulkham Hills High School),全校有約1200名男女學生,師生比率為1對15,94%學生的母語都不是英語。過去10屆新州高考(HSC)中,寶琴山公立中學除了2015年外,均排行前五位,上屆則高踞第四名。

面對樓價回落,加上銀行下調按揭利率,在澳洲置業變相打折,寶琴山吸引不少育有子女的中產家庭,以及在附近商業園上班的打工族在此區安居。

分層住宅年均升值5.9%

雖然寶琴山樓價隨大市調整,但中長線表現不錯,截至今年6月的過去10年,獨立屋價格中位數年均上漲7.6%,分層樓價中位數年均升值5.9%。看長線一點,區內獨立屋格價中位數從2000年的33萬澳元(約175萬港元),升至今年6月的105萬澳元(約558萬港元),19年來累計升值218%;分層樓價中位數則由當年的29.7萬澳元(約158萬港元)升到今年6月的71.625萬澳元(約381萬港元),上漲141%。

數據反映寶琴山獨立屋升值力較分層住宅強,兩者差價亦由2000年的3.3萬澳元(約17.5萬港元),擴大至今年6月的33.375萬澳元(約177萬港元)。

 

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