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2019年10月5日

周六地產專題_海外置業

西倫敦豪恩斯洛 兩任市長力捧
賓福特重建展新生 樓價升值水位高

投資英國住宅首選當然是首都一線區,抗跌力強及租售不愁承接,但入市門檻較高。若財力有限又想追求較高回報,市中心外圍的新發展區是個不錯選擇。坐落英國西倫敦(West London)豪恩斯洛(London Borough of Hounslow)的賓福特(Brentford)臨河地段,將發展為新社區,樓價具升值潛力,部分一手住宅入場費約356萬港元,這個價錢在倫敦一線區已絕跡多時。

外倫敦豪恩斯洛東面的賓福特,位處Grand Union運河與泰晤士河(River Thames)交滙處,沿運河可達伯明翰(Birmingham),故賓福特在18世紀末至19世紀初為英國重要的碼頭和貿易區之一。

豪恩斯洛新樓落成供不應求

早於2011年,時任倫敦市長約翰遜(Boris Johnson)宣布撥款5000萬英鎊(約4.82億港元)進一步發展外倫敦,豪恩斯洛的賓福特受惠獲得資助,把Brentford town centre及周邊進行舊區活化。現任倫敦市長簡世德(Sadiq Khan)在2017年底公布,長遠規劃至2041年的The Draft London Plan,當中豪恩斯洛在未來十年每年須提供2182個新住宅單位,才能滿足區內因應人口增加的住屋需求。官方數據顯示,豪恩斯洛於2017至2018年度新落成住宅僅991伙,遠低於政府要求。此外,簡世德於2018年12月啟動的6個倫敦創意產業園計劃,豪恩斯洛亦榜上有名。

賓福特所在的TW8郵區,雲集不少大型企業總部,包括英國傳媒天空公司(SKY)、大藥廠葛蘭素史克(GlaxoSmithKline),以及日本電子遊戲機生產商世嘉歐洲。

地上鐵計劃貫通區內外

賓福特與倫敦市中心可納入「一小時生活圈」範圍。由賓福特火車站乘火車前往倫敦Waterloo站只需約半小時,到倫敦市中心Euston站(未來High Speed 2高速鐵路倫敦終點站)及金絲雀碼頭(Canary Wharf)站則在一小時之內。

倫敦政府倡議興建的West London Orbital地上鐵計劃,將連繫豪恩斯洛與哈利斯登(Harlesden)等地,以加強西倫敦區內外的交通連繫,Old Oak Common為其中一站,屆時賓福特居民可在賓福特火車站前往該站,再接駁High Speed 2高速鐵路通往伯明翰和曼徹斯特(Manchester);或在Acton Central站轉乘橫向貫穿倫敦東西部的地鐵伊利沙伯線(Elizabeth Line)。

賓福特住宅平鄰區39%

豪恩斯洛的地理位置或不及倫敦市中心便利,惟綠化方面則有明顯優勢,擁有佔地150公頃的開放式綠化空間,其中賓福特就夾於Syon Park及Boston Manor公園之間。英國發展商Ballymore銷售總監Jenny Steen表示,不少在倫敦市中心工作的上班一族,鍾情賓福特的寧靜環境及便利交通,都不介意住得稍遠,以換取綠化生活。

英國土地註冊局(Land Registry)官方網頁最新數據顯示,豪恩斯洛今年7月整體住宅平均價格49.44萬英鎊(約476萬港元),按月回落1.86%,按年跌2.41%。7月倫敦平均樓價為47.39萬英鎊(約457萬港元),按月回軟0.63%,按年則挫1.43%。

根據萊坊研究報告,截至今年4月的過去12個月,賓福特的樓價較鄰近的Chiswick、Barnes及Richmond等地較低。英國地產代理Foxtons網上資料顯示,賓福特今年5月住宅平均售價約55.04萬英鎊(約530萬港元),按月跌0.71%,今年5個月以來則上揚5.97%。而Chiswick、Barnes及Richmond 5月住宅平均售價分別為89.98萬英鎊(約867萬港元)、91.71萬英鎊(約884萬港元)及119.9萬英鎊(約1155萬港元),賓福特較之便宜39%至54%。Jenny Steen說,賓福特樓市仍處於起步階段,樓價仍較鄰區低,長線有望「後來居上」。

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