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2019年9月25日

劉振江 天圓地方

規劃先行

近期兩個政黨先後就土地供應向政府提出收地及改用途建議,這顯示政府要大力加強推廣「規劃先行」的重要性,讓社會更了解當中牽涉的範疇及掣肘。民建聯早前在報章刊登全版廣告要求政府引用《收回土地條例》(以下簡稱「條例」)大量興建公營房屋爭取3年上樓,而工聯會在上周五提出要將九龍西高鐵站上蓋用地改劃作住宅用途,以及興建公營房屋。

雖然政府於今年2月已全面接納土地供應專責小組的報告,但至今仍未取得明日大嶼人工島前期研究的撥款准許以及提出土地共享先導計劃的詳情作討論,這是推動土地供應所遇到的實際挑戰。

就條例使用的情況,政府回應包括一直有利用條例進行公屋發展,而財政司司長更進一步指出已規劃的3個新發展區收地規模超過700公頃私人土地。政府使用條例收地的考量包括有關土地的規劃是否作為公營房屋發展,以新發展區用;而當中的原則是作公眾用途。

這亦帶出《香港2030+》規劃願景的重要性及不同考慮元素,包括(1)規劃宜居的高密度城市,(2)迎接新經濟挑戰與機遇,及(3)創造容量以達致可持續發展。就收回新界土地作發展而言,土地的規模效益、策略性用途、地理優勢、城鄉共融及保育考慮,基礎建設的配合及可承載發展密度等等,皆是重要及實際問題需要合適解決方案。

就高鐵站上蓋商業項目(最高29.4萬平方米樓面面積),發展局局長指出項目已進入招標出售階段。工聯會的建議從公營房屋短缺角度出發,但香港亦面對商業樓面嚴重不足的問題。高鐵站上蓋商業發展早於2009年已在立法會的文件看到雛形,而城規會的規劃批准亦於2010年5月發出。此項目與九龍站的環球貿易廣場、圓方商場及兩所五星級酒店發展將形成商業協同效應,亦與西九文化發展區內的商業發展及海港城等發展連接。

此土地發展項目與高鐵項目一樣,皆由政府持有;項目早已納入2018/2019賣地計劃,現時方推出招標反映準備推售細節複雜(包括地契條款、基座車站及建造施工條件等)。市場報道的估價由2018年3月最高的1424億元回落至近期的791億至1100億元。這既反映去年初市況極其樂觀,另同時反映近期地價回落的壓力。

政府致力持續推出發展土地供市場使用對香港平穩發展極其重要,亦有助平息對政府採用高地價政策的批評。由於此發展用地規模龐大,有能力參與投標的發展商及財團有限,用地能否順利出售是本年地產市場的大事。

近期經濟下行將為本港樓房不足的情況帶來紓緩作用,但這不代表樓面不足的問題現時可以不積極處理。地價下調可以是政府提出收回新發展區土地的一個好時機。

綜合以上考慮,政府應考慮將《香港2030+》的規劃進展盡快向社會作出論述,讓市民更好掌握規劃香港未來的原則及考量。這個規劃過程自然有很多困難要面對、處理及作出協調。市民有更大的參與程度,估計會增加社會上的互信,令香港朝更美好、宜居、具競爭力及可持續發展的方向進發。

劉振江  香港測量師學會前會長

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