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2019年8月31日

周六地產專題_海外置業

買屋避開鄰近有吉地

Red Hill靠近布里斯班市中心,佔據地利,四成半的住宅是租盤,較布里斯班租盤佔住宅總數比率高出10個百分點。Red Hill的樓價經過近年調整後,入市門檻已下降,加上物業升值力獲看高一線,可望再次催旺交投。有業界人士指出,布里斯班的樓價已接近見底,儘管未來的一波升浪ihs 難媲美悉尼和墨爾本之前的氣勢,但相信目前是在布里斯班買樓投資的良機,並建議若有足夠財力,應首選擁有地權的獨立屋。

要注意的是,不是所有獨立屋都有捧場價值,如果看中的物業附近有多塊已圍板的「吉地」,最好避之則吉,因為這類地皮有機會已為發展商收購,一般會用來興建相連屋或是數層高的住宅,而不會只興建一間獨立屋這麼「浪費」土地。若未來鄰近物業供應增加,便成為博升值的一大障礙。

如果手頭資金有限,購買分層單位亦是另一選擇。業內人士估計,今年底至明年,布里斯班新落成的分層單位數目料較過往幾年少,將減輕樓價下調壓力。

分層租金回報3.75厘

至於Red Hill的租務市場,由於接近布里斯班中央商業區,吸引一羣在市中心工作的上班族來到Red Hill租樓住。根據SQM Research的數據,Red Hill今年7月的住宅空置率是3.2%,高於布里斯班整體大約2.6%的比率。其實Red Hill的住宅空置率在過去數年已經逐漸改善,去年12月錄得5.8%,2016年12月則高達8.3%。

CoreLogic的數據顯示,Red Hill今年5月的獨立屋周租中位數是590澳元(約3119港元),租金水平在昆士蘭州排行第81位,租金回報中位數3.62厘;至於分層周租中位數是350澳元(約1850港元),租金水平在昆士蘭州排行第263位,租金回報中位數3.75厘。

區內Haughton Street 41號的3房獨立屋最近招租,位處山頂,景觀開揚,而且裝潢雅致,現叫租每周725澳元(約3833港元),業主於2017年2月以93.5萬澳元(按目前滙率計算約494萬港元)買入,租金回報率4.03厘。

上述獨立屋的樓價估值中位數是95萬元(約502萬港元),僅較業主的買入價輕微高出1.6%,主要是受到澳洲樓市近兩三年來降溫所影響。其實,此物業的長線升值力不錯,2001年9月時造價只是24萬澳元(約127萬港元),換言之,18年來累積升值接近3倍。

 

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