2019年8月29日
市場氣氛轉差,惟中小型地皮仍然受到發展商青睞。上周五(23日)勁收18份標書的屯門景秀里與景峰徑交界(下稱景秀里)住宅地,爆冷由建灝地產以逾2.44億元投得,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)6499元,接近市場預期上限的7000元水平。市場人士估計,日後住宅落成呎價料逾1.5萬元,與同區銷售中的新盤御半山II期相若。
地政總署昨天公布,將景秀里住宅地批予出價最高的建灝地產旗下壹金投資有限公司,批地價為2.44193426億元。該地皮的樓面呎價6499元,較新地(00016)2014年投得御半山用地的樓面呎價2209元,不足5年狂漲逾1.94倍。對上一幅地政總署批出的屯門地,為寶庭重建去年10月投得的藍地福亨村里住宅地,當時樓面呎價8188元,前述景秀里地皮較之低約20.6%,惟值得留意的是,兩幅用地車程相距約十分鐘。
擬建豪宅 每呎料賣萬五
建灝地產是次擊敗的對手不乏大型發展商,包括新地和信置(00083),其餘落選財團則以中小型發展商為主,例如佳明集團(01271)、英皇國際(00163)、路勁(01098)、豐資源及中資財團萊蒙國際(03688)。此外,個別罕見投地的財團亦有參與,例如經營建築機械買賣和租賃的鵬程亞洲(00936)或有關人士。
建灝地產集團投資部經理鄭智荣對投得地皮感到非常高興,計劃興建精品豪宅,料建成的單位可享翠綠山景。建灝地產近年投地態度積極,不過對上一次投得的地皮,已經是2016年3月以28.11億元投得的赤柱黃麻角道豪宅地,而該集團2014年2月投得的九龍東啟德住宅地皮,則已發展為新盤天寰。
景秀里用地佔地約1.14萬方呎,呈三角形,可建樓面面積約3.76萬方呎,市場人士估計,該用地的地價連建築費等計算的總投資額約3.3億元,日後開賣住宅單位的實用呎價料約1.5萬元起。
參考該區住宅項目造價,如御半山II期今年6月公布的首張價單平均呎價約1.52萬元,以及7月菁雋重推時首張價單平均呎價約1.49萬元,可見市場預期景秀里地皮日後單位售價與目前新盤造價相若,即使樓價平穩發展,建灝地產仍可望立於不敗之地。
規模細 發展風險較低
近月社會動盪不安情緒明顯增加,九龍東啟德跑道區一幅住宅地皮上月批出,地價未及市場預期的下限,樓面呎價更較毗鄰用地今年3月的價錢急跌13.6%,但屯門景秀里小型地皮則能夠以逼近市場預期上限售出。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析,啟德地皮規模大,入場門檻高,若大型發展商看淡後市,出價趨審慎,就會出現大型地皮招標結果不理想的情況,至於景秀里地皮的造價接近市場預期,料與中小型住宅地皮供應少、市場競爭大有關,未能反映整體市場的情況。
戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦認為,景秀里用地造價合理,該地盤規模細,發展成本及風險相對不是太高,適合中小型發展商。普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出,賣地章程列明發展商若得到城規會批准,有機會增加發展密度。
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