熱門:

2019年6月25日

梁守肫 天圓地方

認許航空攝影 地界概念調整

地界的訂定,一般人認為最早見於埃及金字塔時代,當時人民以耕種為生,各安一地,但尼羅河時有泛濫,沖毀田基,搗亂復耕安排,是以有測量學的發展,懂得先行測定地界,待水退後亦可重訂界線。不過,地界這概念與形式,基本上數千年都少有改進。古時沒有架空電纜、地底鐵路,更沒有飛機,自不會想像到地界上下伸延的需要,但同時主觀地認為佔有一地,下可包括深層地底,上可達至天空,而不考慮這是否實際。

怎知時至近代,所有發展極度三維化之時,竟還有Halsbury's Law of England的地界定義,幸好這地界上下無限伸延的概念已非金科玉律,1970年間英國的一宗案例,正好為此注入新的解釋,把地界上下伸延的程度加以限制。

這案件確是源自地界上下無限伸延的認識而興訟的。事件發生於1975年6月26日,英國有一位勳爵控告一家航空測量公司,指摘該公司於1974年底派飛機越過他的土地上空拍照,事屬擅進私人產權,要求道歉賠償等。

一旦進入訴訟程序,控辯雙方律師當然引經據典,各顯辯才,引述的材料固有包括上文所說的Halsbury's Law of England,亦有涉及其他許多分析和爭辯。案件最終在1977年初審結,判定原告敗訴,謂私人佔有土地可控制的上空範圍,應以常理為依歸,只能達至該業權人所可享用及建築的高度,超越此高度,則業主之權未必能凌駕他人者,是以航空測量若有合理需要,不能視之為擅進云云。

此案的描述,擬作教育用途者可見之於刊物(〔1978〕Q.B. 479),現僅述原文中關鍵句子留作參考:

"It is common sense to take the view that a landowner's property... in airspace only extends up to a height which is necessary for the full enjoyment of the land and of any erections on the land..."。

這判詞看來切合情理,自可代表典型案例,以供日後作根據,亦可算是優化了過往不切實際、無限伸延的定義,令人知所適從。若然接受地界上下伸延是有止境的話,則地界不應再以線段及二維數據為標準,應該引進上蓋與底層的三維概念,新訂的地界圖亦應作出相應改動。

或許在大改動前,我們且就局部佔用空間這問題入手,既然一幅地段應有上下限,則地上建築之一小部分,更應視作一個三維空間,它的四壁固有其界面,它的上下亦應有其頂底,如是者前文曾提及霸佔車房一例,便不應連繫地界作考慮。

該案所爭索者只就該車房的四壁及它的地台與天花圍攏的空間,佔用該車房者亦應無土地之權,否則該地段業主豈非要分出土地之不可分割的股權給他?再而引致地租差餉維修費用的分攤,至此則逆權佔地的本意不但扭曲,且問題更形複雜,實非理想的制度。

大廈中的空位被人霸佔實也常見,例如樓梯暗角、地庫天台,又或是露天的台階、高牆夾着的小巷等,都是被佔的高危之處,待得霸佔之人一旦住滿了《時效條例》所需之期,便可能引發申索。

申索的項目卻每每被稱為某某地段的一部分,且附以平面地圖着色的部分為說項,這樣的圖像最為誤導,若然實事求是,則應表明申索主題只是大廈內部的一個空間,即使露天小巷也應作如是觀,然後以三維的角度來考慮,以作裁決,這才是反映事實應有之道。

梁守肫 香港測量師學會前會長

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads