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2019年6月4日

梁守肫 天圓地方

為何地面界線上下垂直伸延

現代的建築形式五花八門,高度固然可達好幾百米以至過千米,上下伸展不限於垂直方向,往日只見大廈屋角周邊是垂直線條的,現今已不再屬必然,幾許大廈故意建成傾斜之狀,亦有螺旋形曲折地上延,更有中空斷隙,旁伸橫出,種種挑戰想像力的形式,所在多有。

還不只此,因為不同樓宇要相連,又或與公路橋樑結合,整個建築群外貌更形複雜。至於城市之建於山區斜坡,基本的地台已非平坦,屋宇建於其上,必然高低不齊,何者才算底層已不容易,更加上有地庫平台上蓋等疊塊分層,走進其間,編層認位已是為難,若要求上下層垂直分辨,更非容易。一言蔽之,現今的發展建築形式,絕對只能以三維角度來看待,欲求以二維的地圖紙張表達,實是不足,必然欠缺代表性。

所以現今的地圖,仍然以傳統的書刊形式面世者漸不流行,許多售樓推廣,工程解構,演說附圖等,多以活動三維的圖像來表達,以三維的手法描繪三維的世界,應是必然的趨勢。

但是任何的改良嘗試,一旦接觸到法制的,盡都難以推行。上文所說的現代建築形式固然可見於實地,可反映於廣告視像等,但是關乎建築物所處的地段,形狀尺寸等仍須以土地註冊的方式,製成地界圖,另附以文字,使成法律文件才可註冊備案。而法律這一方最為保守,很難與時並進,結果便迫於以傳統的二維手法處理三維的生活居住方式,這便是問題之所在。

且看一幅典型多層大廈的地界紀錄。大廈所建成之地當有一個地段號數,例如香港內地段第某百號,地契內自有一紙地界圖,載有長闊尺寸及面積,大廈內每一住宅單位都各有圖則顯示着樓層及單位號數,各業主所擁有的是他所居住單位的佔有權,以及該地段的一些不可分割的股份,這是最簡單的物業權的描述,其他的公用設施,巷道通行權等,且不細表。

筆者所想指出者,乃是單位的佔有權必是與大廈共存,大廈完整不變則該單位自也不變,否則大廈有所更動或是拆卸重建,則單位再也不存,何來佔有。與此不同的則是土地應該仍獨立存在(直至批出的年期完滿為止),該業主的土地股權自應持續,不會因大廈拆卸而影響。

而最重要的乃「不可分割的股權」概念,是因大廈的結構以及內部的規劃,必要以整幢大廈為一個體。任何一個居住單位,不應視該單位為垂直對下的地面的上蓋,亦即是說,大廈所處的地段不能視作碎分以配給上層的單位,事實上大廈分層來看,每層的單位分割間格未必相同,某層的分牆位置對上或對下之處未必有牆,若從分層的平面圖認定其分牆或層線,而以為此線可以上下伸延作地面分界之用,是未必符合事實,亦可見土地股權之不可分割性質。

這樣的分層買賣及居住形式,在本港已行之超逾百年,看來是大眾的共識,但是近年卻有因為霸佔建築物的問題,產生逆權管有的訴訟,這卻顯露出平面地界紀錄方式的不足,以及上文所說的不可分割股權的複雜性。

是因這平面地界圖以及無分割股權之中所以執行,無疑全在乎所有業主等同綑綁在一起,共佔大廈,共擁地段,若有外人以逆權方式佔用大廈之一部分而申索地權者,則原土地註冊的方式便受到考驗,許多問題自會湧現。例如被佔之處應否要用三維圖像來表達,若然被佔之處須要分割,該地段名稱如何分拆,盡都有待探討,看來這一切問題,遲早需要解決。 

梁守肫 香港測量師學會前會長

 

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