2019年5月13日
根據近期住房城鄉建設部的季度調研指出,2019年首季中國房地產市場總體情況保持穩定,住宅銷售平穩回落、房價基本穩定且市場預期趨於理性。不過,部分城市住宅銷售回暖及土地市場熱度回升則引起中央高度關注。中央政治局於4月19日舉行的會議上重申,「房子是用來住的,不是用來炒的」、「一城一策」和「長效調控機制」等政策方針。建銀國際證券認為,中央正試圖降低市場預期。由於房地產市場回暖情況仍屬輕微,我們預期各地方政府將繼續維持觀望態度。
克而瑞研究中心的數據顯示,今年首3個月,內地一線城市房地產銷售量增長達50%;二線城市漲跌互現,當中福州、合肥和寧波房地產銷量增長達40%至60%;而杭州、大連銷售卻下跌約30%。部分三線城市表現大致持平,但長三角地區和粵港澳大灣區的衞星城市則錄得40%至70%的增幅。結合中國指數研究院的數據,全國21個主要大中城市(主要為二線城市)於4月的首3周房地產銷售按年增長9%(3月為10%),基本維持3月的增速。金融數據服務商萬得的百城土地數據則顯示,土地市場於今年首3個月仍然疲弱,土地成交金額下降18%,可建樓面面積也下降19%。然而,土地銷售的溢價比率顯著上升,當中二線城市的溢價比率更處於零至150%之間。
我們預計房地產市場成交量上漲、房價按年上升超過10%,以及土地溢價超過20%的城市,將面臨較大的政策風險。符合以上條件的城市包括西安、貴陽、徐州、福州和合肥等。根據我們的分析顯示,主要房地產開發商有約零至20%的土地儲備位於這些城市。雖然我們認為,這些土地儲備固然會面對較大的政策風險,但從另一角度看,這些城市的基本面較其他城市好。
另外,我們預計,信貸環境略為收緊,將同時限制房價和土地價格的升勢,有利房企補充土地儲備。
建銀國際證券預期,近期主要房地產開發商的股價走勢疲弱,主要是因市場對政策收緊的擔憂和配股的潛在風險。隨着房企的股價回調,配股風險會自然解除,且我們並不認為政策會在短期內全面收緊;相反,我們預期市場復甦將會是今年第二季的核心,故建議投資者留意近期股價下跌而基本面穩健的房企。我們認為,未來的主要風險在於政府推出更多緊縮政策和市場復甦逆轉。
龍兆豐 建銀國際證券研究部房地產行業研究員
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